Hinweise des Fachausschusses Sachverständigenwesen im Hauptverband der landwirtschaftlichen Buchstellen und Sachverständigen e.V. – HLBS vom 20. 9. 2010

1 Vorbemerkung

Zunehmend sind Sachverständige mit Verkehrswertermittlungen landwirtschaftlicher Flächen in Verbindung mit dem Ausgleichsleistungsgesetz (AusglLeistG) und der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV), i.?d.?F. des Flächenerwerbsänderungsgesetzes vom 3. Juli 2009 (BGBl. I S. 1688 ff.), befasst.

Anlass ist häufig, dass die BVVG als ein im Auftrag des Bundes handelndes Privatisierungsunternehmen (Verkäufer) und der Käufer sich hinsichtlich des Wertansatzes nicht einigen können. Für diesen Fall sieht § 5 Abs. 1 FlErwV sowohl für den Kaufbewerber als auch für die Privatisierungsstelle die Möglichkeit vor, den Verkehrswert durch ein Gutachten des nach § 192 des Baugesetzbuches eingerichteten und örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bestimmen zu lassen.

Das mit dem Auftrag einhergehende Auftragsschreiben der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) enthält typischerweise folgende Hinweise für die Durchführung des Auftrags:

„Das Verfahren [zur Ermittlung des Verkehrswertes; Anmerkung der Verfasser] soll sich nach den Vorschriften richten, die der Gesetzgeber mit dem Flächenerwerbsänderungsgesetz für die Ermittlung des begünstigten EALG-Preise erlassen hat. § 5 Abs. 1 Satz 5 der F1ErwV … bestimmt, dass – sofern die Parteien keine Einigung erzielen – ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt werden kann. Bei diesem Gutachten ist „auch die aktuelle Entwicklung nach Bieterverfahren für vergleichbare Flächen für die Verkehrswertermittlung heranzuziehen“. Mit dieser Präzisierung hat der Gesetzgeber der derzeit dynamischen Entwicklung des Bodenmarkts in den neuen Bundesländern Rechnung getragen. Diese Formulierung ist gleichzeitig die Grundlage für eine EU-beihilfenrechtskonforme Wertermittlung. Eine derartige Wertermittlung ist geboten, weil die BVVG als ein im Auftrag des Bundes handelndes Privatisierungsunternehmen u. a. Sorge dafür zu tragen hat, dass keine europarechtswidrigen Beihilfen gewährt werden. Wir weisen in diesem Zusammenhang auf die Grundstücksmitteilung der Europäischen Kommission hin, aus der sich die europarechtlichen Grundsätze für eine beihilfefreie Wertermittlung ergeben, die bei der Erstellung von Gutachten zu beachten sind (Mitteilung 97/C 209/03 vom 10. 7. 1997, …). Bei der Wertermittlung sind die Ergebnisse aus Ausschreibungen der BVVG ebenso wie die aus vergleichbaren Verkäufen Dritter einzubeziehen. … Da die Sammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse nicht in jedem Fall aktuelle Entwicklungen widerspiegeln können, übergeben wir … ergänzende Informationen zu den durch die BVVG in der Region erzielten Ergebnissen aus Ausschreibungen und Direktverkäufen …“.

Zielsetzung des Folgenden ist es, den mit praktischen Wertermittlungsfragen befassten Sachverständigen für die Bewertungsprobleme im Zusammenhang mit § 5 Abs. 1 FlErwV zu sensibilisieren und Hinweise zur Bearbeitung entsprechender Aufträge zu geben. Die Problematik ist allerdings so komplex, dass hier nur einzelne Lösungsansätze aufgezeigt werden aber keine abschließende Gesamtlösung präsentiert wird.

2 Verkehrswertbegriff nach § 194 BauGB und Grundstücksmitteilung der EU

Der mit der Ermittlung befasste öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige muss sich zunächst verdeutlichen, dass der zu bearbeitende Auftrag schiedsgutachterlichen Charakter hat, denn Verkäufer und Käufer haben bei ihren Verkaufsverhandlungen keine Einigung erzielen können und daher die Bestimmung des Verkehrswertes einem ö.?b.?v. Sachverständigen übertragen.

Die Parteien haben im Auftrag ausdrücklich klargestellt, dass der Verkehrswert (Marktwert) zu ermitteln ist. Die Ermittlung eines wie auch immer gearteten Wertes, der nicht vollständig mit diesem Begriff deckungsgleich ist, würde nicht den Anforderungen der Parteien genügen.

So ist der Verkehrswert im Sinne der Definition des § 194 BauGB z. B. nicht als der höchste am Markt zu erzielende Preis anzusehen, sondern als durchschnittlicher oder wahrscheinlichster Wert einer bereinigten Grundgesamtheit.

Es ist nun zu fragen, inwieweit insbesondere die Mitteilung 97/C 209/03 der EU-Kommission (im Folgenden kurz als „Grundstücksmitteilung“ bezeichnet) eine von der deutschen Verkehrswertdefinition abweichende Interpretation erfordert.

Zum Begriff des Marktwertes werden in der Grundstücksmitteilung für den Fall der Erstellung unabhängiger Gutachten die folgenden Hinweise gegeben:

„Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, wobei das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.“

Es ergeben sich unterschiedliche Interpretationsmöglichkeiten, aus denen Probleme für die Bewertungspraxis resultieren.

3 Praxisprobleme

Verschiedene Verkehrswerte?

Köhne vertritt die Auffassung, dass die Art der Anbahnung der Verkäufe der BVVG dazu verpflichte, im Rahmen unabhängiger Gutachten nur Preise zu berücksichtigen, die nachweislich im Ergebnis von Bieterverfahren oder ähnlichen Kaufanbahnungen zu Stande gekommen sind.

Wenn tatsächlich mit dem offenen Angebot im Sinne der Grundstücksmitteilung zwingend das Ergebnis eines Bieterverfahren oder vergleichbaren Angebots gemeint sein sollte, dann ergäben sich unterschiedliche Datengrundlagen zur Ableitung des Verkehrswertes für gleichartige Objekte, die sich nur in der Art der Verkaufsanbahnung unterscheiden. Bei einer Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB in Verbindung mit der ImmoWertV wären die Verkaufspreise aus den Kaufpreissammlungen inklusive der Verkaufsergebnisse der BVVG heranzuziehen, bei Gutachten im Rahmen der Verkäufe der BVVG nur die Ergebnisse von Bieterverfahren oder ähnlichen Kaufanbahnungen. Unterschiedliche Datengrundlagen dürften in der Regel auch zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, d. h., der Verkehrswert würde je nach Art der Verkaufsanbahnung unterschiedlich ausfallen.

Es kann jedoch definitionsgemäß nur einen Verkehrswert geben, der dem Wert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

Gebote als Datengrundlage?

In der Praxis der Wertermittlung stellt sich insbesondere bei „engen“ Märkten das Problem, dass nur wenige oder im Extremfall keine „geeigneten“ Vergleichspreise zur Verfügung stehen. In aller Regel lässt sich aber derzeit in den meisten Regionen der neuen Bundesländer ein reger landwirtschaftlicher Bodenmarkt beobachten, so dass Vergleichspreise vorliegen. Ersatzlösungen, wie z. B. die von Köhne vorgeschlagene Heranziehung von (nicht realisierten) Kaufgeboten bei BVVG-Ausschreibungen, sind in der maßgeblichen Rechtsgrundlage ImmoWertV nicht vorgesehen. Hier ist im Rahmen des Vergleichswertverfahrens nur die Verwendung von Kaufpreisen erwähnt (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV).

Auftragserfüllung und Haftungsproblematik?

Aktuell steht der Sachverständige vor folgendem Dilemma: Erfüllt er den ersten Teil des BVVG-Auftrages und ermittelt den Verkehrswert (§ 194 BauGB), dann berücksichtigt er eventuell nicht in vollem Umfang die EU-Grundstücksmitteilung. Es kann passieren, dass die BVVG den Auftrag als nicht erfüllt ansieht und auf Grund des Sachmangels am Gutachten die Vergütung des Sachverständigen verweigert.

Stellt der Sachverständige Anlass bedingt allein auf Vergleichspreise aus Bieterverfahren oder anderen öffentlichen Angeboten ab, dann interpretiert er zwar die EU-Grundstücksmitteilung im Sinne der BVVG und Köhne, ermittelt aber nicht den Verkehrswert, sondern einen „simulierten BVVG-Verkaufspreis“. In diesem Fall ist dann aber nicht der erste Teil des BVVG-Auftrages erfüllt, der die Ableitung des Verkehrswertes fordert. Auf die Ableitung des Verkehrswertes hat aber der potenzielle Käufer Anspruch, denn nach der Flächenerwerbsverordnung hat er den Verkehrswert zu zahlen, da die gegenwärtige Ausgestaltung des § 5 der Flächenerwerbsverordnung auf den Verkehrswert abstellt. Selbst wenn im Gutachten deutlich darauf verwiesen wird, dass nicht der Verkehrswert nach § 194 BauGB abgeleitet wurde und zur Sicherheit auch ein anderer Wertbegriff eingeführt ist, ist eine erfolgreiche Klage des Käufers gegen den Sachverständigen auf Schadenersatz wegen eingetretener Mängelfolgeschäden durch Verstoß gegen die Wertermittlungsgrundlagen mit Hinweis auf § 5 FlErwV nicht auszuschließen.

4 Lösung

Das oben beschriebene Dilemma kann durch die Sachverständigen nicht gelöst werden. Es handelt sich nicht um ein Methodenproblem, sondern um unklare Bewertungsvorgaben.

Folgende Lösungen bieten sich mittelfristig an:

1. Es wird rechtlich klargestellt, ob ein Verstoß gegen die EU-Grundstücksmitteilung vorliegt, wenn der Verkehrswert nach § 194 BauGB ermittelt wird.
   Wenn nein, dann kann – wie bisher – auf Basis aller aktuellen Vergleichspreise der Verkehrswert abgeleitet werden.
2. Sollte für die BVVG-Verkäufe ein vom Verkehrswert nach § 194 BauGB abweichender Wert maßgeblich sein, wäre dieser zu benennen und eindeutig zu definieren. Dann wäre in Auftrag und Gutachten deckungsgleich ein abweichender Wertbegriff zu verwenden, der unmissverständlich Verwechslungen mit dem Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB ausschließt.

5 Zusammenfassung

Für das gleiche oder für völlig vergleichbare Objekte kann es, wenn der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB der Maßstab ist, keine nach dem Anlass der Bewertung differenzierten Ergebnisse geben.

Wird beim BVVG-Auftrag der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB (in Verbindung mit der ImmoWertV) ermittelt, dann bedeutet dies (eventuell) einen Verstoß gegen die EU-Grundstücksmitteilung Nr. 97/C 209/03 vom 10. 7. 1997.

Stellt der Sachverständige Anlass bedingt allein auf Vergleichspreise aus Bieterverfahren oder anderen offenen Angeboten ab, dann ist nicht der erste Teil des BVVG-Auftrages erfüllt, der die Ableitung des Verkehrswertes gemäß § 194 BauGB (in Verbindung mit der ImmoWertV) erfordert, was eventuell Haftungsfragen aufwirft.

Die Berücksichtigung von Kaufpreisforderungen oder -geboten zur Verkehrswertermittlung ist durch § 15 Abs. 1 ImmoWertV nicht gedeckt.

Kaufpreisdaten der BVVG mbH sind eine wichtige zusätzliche Informationsquelle zum aktuellen Marktgeschehen. Diese Daten sollen, wie auch die Informationen aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, möglichst aktuell und umfassend bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden.

Kurzfristig muss der Sachverständige selbst entscheiden, ob er den BVVG-Auftrag annimmt und wenn ja, welche Datenbasis er bei BVVG-Aufträgen heranzieht.

Mittelfristig kann aus dem Dilemma nur eine rechtliche Klärung oder die Einführung eines neuen Wertbegriffes für die Bewertungen aus Anlass der BVVG-Verkäufe führen. Der neu definierte Begriff wäre dann in Auftrag und Gutachten gleichlautend zu verwenden.