Thüringer OLG, Beschluss vom 15. 12. 2011 – Lw U 597/09 –
AG Erfurt (6. 5. 2009)

Gründe

   I.

¹            Die Antragstellerin verpachtete nach vorangegangener öffentlicher Ausschreibung mittels zweier Pachtverträge vom 14. 5. 2008 landwirtschaftliche Flächen mit einer Größe von 38.5643 ha bzw. 49.5216 ha zu einem jährlichen Pachtzins von 24.000 € bzw. 26.000 € für die Zeit vom 1. 10. 2008 bis zum 30. 9. 2013 an die weitere Beteiligte zu 3 (eine Agrar GmbH, d. Red.).

²            Mit zwei Bescheiden vom 25. 11. 2008 beanstandete die weitere Beteiligte zu 1  beide Verträge und führte zur Begründung aus, dass die Verpachtung der Flächen zu einem unangemessenen Verhältnis des Pachtpreises zum zu erwartenden Ertrag, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen ist, führen würde.

³            Gegen diese ihm am 1. 12. 2008 zugestellten Bescheide hat die Antragstellerin am Montag, dem 16. 12. 2008, beim Landwirtschaftsgericht Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Sie hat die Auffassung vertreten, dass eine Beanstandung der Pachtverträge mit der Begründung eines unangemessenen Pachtpreises schon deshalb nicht in Betracht komme, weil die Pachtverträge nach einer öffentlichen Ausschreibung zustande gekommen seien. Bei einer solchen sei stets zwingend dem Meistbietenden der Zuschlag zu erteilen. Zudem habe die weitere Beteiligte zu 1. (Landwirtschaftsamt, d. Red.) dazu getroffen, ob die Anpachtung der Grundstücke speziell für die weitere Beteiligte zu 3. von betriebswirtschaftlichem Nutzen sei. Die weitere Beteiligte zu 1. hat im Verfahren vor dem Landwirtschaftsgericht damit argumentiert, dass die vereinbarte Pacht den ortsüblichen Pachtzins um mehr als das doppelte übersteige und dieser daher nicht wirtschaftlich sei und insofern eine Gefahr für die Agrarstruktur darstelle.

⁴            Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 6. 5. 2009, berichtigt durch den Beschluss vom 13. 8. 2009, die Bescheide der weiteren Beteiligten zu 1. aufgehoben und festgestellt, dass die Pachtverträge vom 14. 5. 2009 mit den Nummern 50-1-4672 und 50-1-4673 nicht zu beanstanden sind. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass sich aus den Beanstandungsbescheiden der weiteren Beteiligten zu 1. nicht entnehmen lasse, ob die Anpachtung der Flächen gerade für den pachtenden Betrieb von betriebswirtschaftlichem Nutzen sei. Es sei insoweit auf die konkreten Umstände des Einzelfalles abzustellen. Ein bloßer Vergleich des Pachtpreises mit den ortsüblichen Pachtpreisen sei für die Feststellung einer Beeinträchtigung der Agrarstruktur somit nicht ausreichend. Demgegenüber habe die Antragstellerin dargelegt, dass die Investition in Flächen gerade für die Pächterin betriebswirtschaftlich sinnvoll sei und für sie zudem die Möglichkeit bestehe, dass man durch die Nutzung der Grundstücke mit niedrigen Produktionskosten Biogas für eine nahegelegene Biogasanlage liefern könne.

⁵            Nachdem der weiteren Beteiligten zu 1. dieser Beschluss am 17. 7. 2009 zugestellt worden ist, hat deren übergeordnete Behörde am 23. 7. 2009 sofortige Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsatz vom 1. 10. 2009 begründet hat und mit der sie den erstinstanzlichen Antrag auf Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung weiter verfolgt. Alternativ hierzu beantragt sie die Änderung der Verträge auf einen angemessenen Pachtpreis.

⁶            Sie meint, dass das Amtsgericht nicht aufgeklärt habe, ob die Leistungsfähigkeit des Pächterbetriebs gegeben ist, um nachhaltig den Ertrag aus dem Betrieb und der Fläche zu erwirtschaften. Insbesondere sei ein kurzzeitiger geldwerter Vorteil in einem oder zwei Pachtjahren unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit unerheblich. Nach einer Prüfung der den Landwirtschaftsbehörden vorliegenden Buchführungsergebnisse der Pächterin und vergleichbarer Betriebe müsse davon ausgegangen werden, dass ein nachhaltiger Ertragsgewinn nicht erzielt werden könne. Da der Pachtflächenanteil der Pächterin 96 % betrage, müsse vorliegend eine Vollkostenrechnung bei der Ermittlung des betrieblichen Nutzens erfolgen und nicht lediglich eine Grenzkostenkalkulation. Im Jahre 2007 habe die Pächterin ausweislich ihres Jahresabschlusses ein Betriebsergebnis von 207 € pro ha erzielt. Zu berücksichtigen sei jedoch, dass die Getreidepreise 2008 und 2009 deutlich gefallen seien, sodass in diesen Jahren mit einem erheblich niedrigen Ertrag gerechnet werden müsse. Es müsse daher in diesem Zeitraum sogar mit einem negativen Betriebsergebnis gerechnet werden. Im Jahre 2008 sei in der von der Pächterin bewirtschafteten Gemarkungen eine Pacht von durchschnittlich 3,29 € pro Bodenpunkt bei einer durchschnittlichen Bodenpunktzahl von 40 gezahlt worden. In den Gemarkungen K. und B. seien bei neu abgeschlossenen Pachtverträgen 3,50 € pro Bodenpunkt vereinbart worden. Eine Pachtzahlung, die um mehr als 200 % über dem ortsüblichen Preisen liege, erhöhe die jährlichen Kosten der Ackerbaubetriebe um 452 € pro ha und führe zu einem Verlust von etwa 245 € pro ha. Die Vergrößerung der Betriebsfläche um 88 ha und der damit verbundene Rückgang der Festkosten seien zu gering, um den Kostenanstieg durch die Pachtzahlungen zu kompensieren.

⁷            Es sei auch nicht ersichtlich, aufgrund welcher besonderen betriebsspezifischer Umstände die Pächterin in der Lage sei, den überhöhten Pachtpreis zu zahlen. Im vorliegenden Fall sei kein angemessener Ausgleich zwischen der Rendite der Verpächterin und dem zu erwartenden Ertrag der Pächterin erfolgt, sodass die Beanstandung zum Schutz der Agrarstruktur zu erfolgen habe. Die Antragstellerin als Unternehmen des Bundes habe sich nicht ausschließlich an Belangen der Gewinnmaximierung zu orientieren, sondern müsse auch öffentliche Belange, wozu auch solche der Agrarstruktur zu zählen seien, beachten. Soweit die Antragstellerin meine, dass unter Berücksichtigung der zu erwartenden Betriebsprämie von 369 € pro ha jedenfalls ein positiver Ertrag zu erwirtschaften sei, gehe diese Annahme fehl, da bei den aus der Aufstellung der Thüringer Landesanstalt für Landwirtschaft (TLL) ersichtlichen Deckungsbeiträgen weitere Fixkosten wie die Abschreibung für Maschinen etc., die Verzinsung von Eigenkapital und der Unternehmensgewinnanspruch noch nicht berücksichtigt seien. Die von der Antragstellerin geschilderten Vorteile aus der Belieferung der benachbarten Biogasanlage müssten nach den Erfahrungen anderer Betriebe als gering angesehen werden.

⁸            Die Antragstellerin verteidigt den angefochtenen Beschluss. Sie wiederholt ihre bereits erstinstanzlich geäußerte Rechtsauffassung, wonach eine Beanstandung nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG jedenfalls dann nicht erfolgen könne, wenn der Pachtvertrag nach öffentlicher Ausschreibung zustande gekommen sei. Andernfalls würde ein öffentliches Bieterverfahren ad absurdum geführt. Eine Beanstandung könne auch weder allein auf einen niedrigeren ortsüblichen Pachtzins noch auf die Buchführungsergebnisse der Pächterin gestützt werden, da die Angemessenheit des Pachtzinses aufgrund einer Gesamtschau aller betriebswirtschaftlicher Faktoren beurteilt werden müsse. Die Pächterin habe vielmehr deutlich gemacht, aufgrund welcher Motivation die Anpachtung der Flächen erfolgt sei. Hierzu gehöre ganz wesentlich die Möglichkeit der Belieferung der benachbarten Biogasanlage, welche durch den Anbau extrem kostengünstig erfolgen könne. Ein Abstellen auf durchschnittliche Betriebskennzahlen und Buchführungsergebnissen sei vorliegend somit nicht geboten.

⁹            Zudem ergebe sich aber bereits aus den vorgelegten Deckungsbeitragsberechnungen der TLL ein betriebswirtschaftlicher Nutzen für die Pächterin, da in diesem Betrag Betriebsprämien und andere Zuschüsse in Höhe von 369 € pro ha nicht enthalten seien. Es könne auch lediglich auf die Preis- und Wertverhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommen. Etwaigen Änderungen bei Ertrags- und Aufwandspositionen könne nur im Rahmen des § 593 BGB Rechnung getragen werden.

¹⁰           Schließlich verkenne die Beschwerdeführerin die Darlegungs- und Beweislast. Nicht die Antragstellerin müsse darlegen und beweisen, ob die vereinbarte Pacht für die Pächterin einen betriebswirtschaftlichen Nutzen ergebe, sondern die Beschwerdeführerin müsse darlegen, dass dem nicht so ist.

¹¹           Die Pächterin hat sich mit Schriftsatz vom 25. 6. 2010 geäußert und mitgeteilt, dass sich im Nachhinein die durch die Verträge vom 14. 5. 2008 erfolgte zusätzliche Anpachtung von Flächen wirtschaftlich nicht rentiert habe.

¹²           Mit Schriftsätzen vom 11. 2. 2011 und  8. 3. 2011 (Antragstellerin) und 2. 3. 2011 (Beschwerdeführerin) haben die Beteiligten ergänzend zur Ortsüblichkeit der Pachthöhe im Pachtgebiet und dessen näherer Umgebung vorgetragen.

¹³           Der Senat hat ein Sachverständigengutachten zur Frage eingeholt, ob aus Sicht der Pächterin zum Zeitpunkt des Abschlusses der Pachtverträge die realistische Möglichkeit bestand, durch die Anpachtung der Grundstücke während der Dauer der Pachtzeit einen Gewinn zu erzielen. Auf das Ergebnis des Gutachtens vom 20. 5. 2011 wird Bezug genommen.

   II.

¹⁴           Auf das vor dem 1. 9. 2009 eingeleitete Verfahren finden nach Art. 111 Abs. 1 FGG-RG die Vorschriften des LwVG in der bis zum 31. 8. 2009 geltenden Fassung (LwVG a.F.) und die Vorschriften des FGG Anwendung.

¹⁵           Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 22 Abs. 1, 9 LwVG a.F. 21, 22 FGG zulässig.

¹⁶           In der Sache hat der Rechtsbehelf jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass die Pachtverträge vom 14. 5. 2008 nicht zu beanstanden sind.

¹⁷           Entscheidend für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Bescheides des Landwirtschaftsamts vom 25. 11. 2008 ist die Beantwortung der Frage, ob die beiden Pachtverträge vom 14. 5. 2008 gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG zu beanstanden sind. Nach dieser Vorschrift kann die zuständige Behörde einen anzuzeigenden Landpachtvertrag (oder eine anzuzeigende Vertragsänderung) beanstanden, wenn der Pachtzins nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Ertrag steht, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen ist. Dabei besteht Einigkeit darüber, dass eine Beanstandung kein Selbstzweck sein darf, sondern nur dann erfolgen kann, wenn diese im Zusammenhang mit dem Schutz der Agrarstruktur steht (BGHZ 134, 158 ff.). Was genau unter dem „nicht angemessenen Verhältnis zu dem Ertrag, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen ist“ zu verstehen ist, regelt das Gesetz nicht.

¹⁸           Die weitere Beteiligte zu 1. ist bei der Beanstandung der Pachtverträge davon ausgegangen, dass entscheidend darauf abzustellen ist, ob die vereinbarte Pacht den „ortsüblichen Pachtzins“ deutlich überschreitet. Sie ist dabei davon ausgegangen, dass der in den Verträgen vom 14. 5. 2008 vereinbarte Pachtzins den „ortsüblichen“ Pachtzins um mehr als 200 Prozent überschreite. Das Amtsgericht hingegen ist bei seiner Entscheidung von einer ausschließlich individuellen Betrachtungsweise ausgegangen. Beanstandet werden könne nur dann, wenn sich die Anpachtung zu dem vereinbarten Pachtzins für den konkreten Betrieb nicht auszahle, wobei sämtliche Umstände des Einzelfalls, also nicht nur die Beschaffenheit des Pachtgrundstücks, sondern auch weitere Umstände (z.B. steuerliche Aspekte), zur Beurteilung herangezogen werden müssten. Es hat sich dabei auf eine Entscheidung des BGH vom 29. 11. 1996 (BGHZ 134, 158 ff.) gestützt, die in einem Fall ergangen ist, bei dem es nicht um einen Neuabschluss eines Pachtvertrages, sondern um eine Pachtpreisanpassung gemäß § 593 BGB ging. Nachdem zu den individuellen Verhältnissen der Pächterin erstinstanzlich kein Vortrag seitens der weiteren Beteiligten zu 1. erfolgt war, hat das Amtsgericht aus seiner Sicht konsequent den Beanstandungsbescheid des Landwirtschaftsamts aufgehoben.

¹⁹           Wie bereits im Hinweisbeschluss vom 2. 6. 2010 ausgeführt, schließt sich der Senat im Ergebnis der Auffassung des Amtsgerichts, wonach grundsätzlich auf die individuellen Verhältnisse des Pächters abzustellen ist, an. Die vom Amtsgericht für seine Rechtsauffassung zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29. 11. 1996 (BGHZ 134, 158 ff.) bezog sich allerdings ebenso wie die Entscheidung BGH NJW1999, 890 f. auf Pachtpreisanpassungen bestehender Verträge und nicht auf den Abschluss von Neuverträgen. Allerdings hat das OLG Dresden in einer Entscheidung vom 2. 7. 2009 (W XV 1231/08, NL-BzAR 2012, 90) auch für den Abschluss von neuen Pachtverträgen auf eine individuelle Betrachtungsweise abgestellt. In der landpachtrechtlichen Fachliteratur (Faßbender/Hötzel/Luckanow-Hötzel, Kommentar zum Landpachtrecht, § 4 LPachtVG Rn. 78 ff.) wird ebenfalls diese Auffassung vertreten. Der Senat folgt dieser Auffassung, da durch Beanstandung allein aufgrund des Überschreitens der „ortsüblichen Pachtpreise“ in einer bestimmten Größenordnung verkannt würde, dass im Einzelfall durchaus rationelle betriebswirtschaftliche Gründe dafür sprechen können, auch solche Pachtpreise zu zahlen, die deutlich über den in der Gegend ansonsten üblicherweise gezahlten Pachtzinsen liegen. Sollte es sich trotz des überdurchschnittlich hohen Pachtpreises um eine betriebswirtschaftliche sinnvolle Maßnahme handeln, kann in dem Abschluss des Pachtvertrages keine Verschlechterung der Agrarstruktur erblickt werden.

²⁰           Wie der Senat ebenfalls im Hinweisbeschluss vom 2. 6. 2010 ausgeführt hat, sind die „ortsüblichen“ Pachtpreise für die Beurteilung, ob ein Pachtvertrag gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG zu beanstanden ist, dennoch von Bedeutung, da ein deutliches Überschreiten der ortsüblichen Pacht ein Indiz dafür darstellt, dass ein angemessenes Verhältnis zwischen zu erwartendem Ertrag und Pachtzins nicht mehr besteht. Letztlich kann die Frage, ob eine solche lndizwirkung bei Überschreiten der ortsüblichen Pacht ab einer gewissen Größenordnung anzunehmen ist aber ebenso offenbleiben wie die übrigen im Hinweisbeschluss vom 2. 6. 2010 aufgeworfenen Rechtsfragen. Weiterhin kann auch dahinstehen, ob durch die beiden vorliegenden Pachtverträge der ortsübliche Pachtzins deutlich überschritten worden ist.

²¹           Nach dem Ergebnis des Gutachtens des Sachverständigen Dr. K. geht der Senat nämlich davon aus, dass aus der Sicht der Pächterin zum Zeitpunkt des Abschlusses der Pachtverträge ein betriebswirtschaftlicher Gewinn durch die Anpachtung erzielt werden konnte. Abzustellen ist nach den oben dargestellten Ausführungen auf die individuellen Verhältnisse der Pächterin, wobei eine ex-ante-Betrachtung zu erfolgen hat. Es kommt daher nicht darauf an, ob sich die Gewinnerwartungen der Pächterin tatsächlich realisiert haben, sondern darauf, ob nach einer realistischen Einschätzung der sich aus Sicht der Pächterin ergebenden tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages mit einem betrieblichen Gewinn durch die zusätzliche Anpachtung der Flächen gerechnet werden konnte. Der Sachverständige hat diese Frage bejaht. Nach seinen Ausführungen konnte „unter Berücksichtigung der bei Vertragsabschluss als mit hoher Wahrscheinlichkeit bekannt vorauszusetzenden Informationen bei Anbau wirtschaftlich lukrativer Früchte sowohl bei Vollpacht als auch bei Grenzpacht ein positiver Beitrag zum Betriebsergebnis erwirtschaftet werden“. Das ergibt sich aus den Berechnungen des Sachverständigen auf der Grundlage der zum Zeitpunkt des Abschlusses der Landpachtverträge maßgeblichen tatsächlichen Marktverhältnisse, insbesondere der zu diesem Zeitpunkt hohen Getreidepreise. Mit dem Sachverständigen geht auch der Senat davon aus, dass für die Pächterin die spätere negative Entwicklung im Jahre 2009 nicht absehbar war. Gegen diese Ausführungen haben die Beteiligten auch keine Einwände erhoben. Dass dabei nach den Ausführungen des Sachverständigen ackerbauliche Nachteile billigend in Kauf zu nehmen waren, ändert an diesem Befund nichts. Da auf die individuellen Verhältnisse der Pächterin abzustellen ist, kann insoweit nur der Zeitraum des Pachtvertrages maßgeblich sein. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin sind auch keineswegs stets nur Gewinnerwartungen aufgrund langfristiger Bewirtschaftung der Agrarstruktur dienlich. § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG stellt lediglich darauf ab, dass sich die Anpachtung der Flächen für ein landwirtschaftliches Unternehmen grundsätzlich rentieren muss. Insoweit kann eine Beanstandung jedenfalls nicht auf § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG gestützt werden, wenn die erforderliche realistische Gewinnaussicht zeitlich begrenzt ist. Die Schlussfolgerung des Sachverständigen, die Anpachtung zu diesen Pachtzinsen habe zwar ein erhebliches wirtschaftliches Risiko dargestellt, insgesamt sei die Wahrscheinlichkeit eines positiven Gewinnbeitrags aber höher gewesen, ist daher nicht zu beanstanden. Nach allem ist ein Grund zur Beanstandung der Pachtverträge gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG nicht gegeben; die Aufgabe des dort geregelten Beanstandungsverfahrens besteht nicht darin, den Pächter vor der Übernahme wirtschaftlicher Risiken zu bewahren. Die sofortige Beschwerde musste daher zurückgewiesen werden.

²²           Der Senat hat davon abgesehen, Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren zu erheben, § 42 Abs. 1 LwVG. Diese Kosten hätte an sich die Beschwerdeführerin nach § 44 LwVG zu tragen, die aber nach § 42 Abs. 2 LwVG von der Zahlung befreit ist. Es wäre unbillig, diese Kosten der im Verfahren erfolgreichen Antragstellerin aufzuerlegen. Die Entscheidung hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin beruht auf § 45 Abs. 1 S. 2 LwVG.

²³        Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 24 Abs. 1 LwVG a.F. liegen nicht vor. Der Senat hat sich bezüglich der Frage der Auslegung der Vorschrift des § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG der in der Rechtsprechung und Literatur vorherrschenden Auffassung angeschlossen; im Übrigen handelt es sich um die Würdigung sachverständiger Feststellungen im Einzelfall.