BGH, Beschluss vom 25. 4. 2014 – BLw 5/13 – OLG Jena (24. 6. 2013 – LwU 47/13, BzAR 2013, 389), AG Erfurt (7. 11. 2012 – Lw 13/109)

GrdstVG
§ 9 Abs. 5

GrdstVG
§ 9 Abs. 1 Nr. 3

Redaktionelle Anmerkungen zu diesem Beschluss finden Sie in diesem Heft auf den Seiten 267 ff.

Leitsätze

1 Die Behörde darf die Genehmigung eines Vertrags über die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks auch dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dern Reichssiedlungsrecht hätte ausgeübt werden können, entgegen § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat (Fortführung von Senat, Beschluss vom 7. Juli 1966 – V BLw 9/66, NJW 1966, 2310).

2 Die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem im Bieterverfahren ermittelten Preis ist – ungeachtet eines von einem Gutachter ermittelten niedrigeren innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts – nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen, wenn um dieselbe Fläche konkurrierende Landwirte bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu zahlen.

Gründe:

 ¹            Mit notariellem Vertrag vom 17. 8. 2010 verkaufte die Beteiligte zu 2 fünf in Thüringen belegene landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Größe von 2,5 ha zu einem Kaufpreis von 46.000 € an den Beteiligten zu 5. Die Beteiligte zu 2; die ehemals volkseigene landwirtschaftliche Grundstücke veräußert, hatte zuvor eine öffentliche Ausschreibung durchgeführt, bei der der Beteiligte zu 5 das höchste Angebot abgegeben hatte. Der Beteiligte zu 5 ist Haupt­erwerbslandwirt und Inhaber eines etwa 250 km von den gekauften Gründstücken entfernten landwirtschaftlichen Betriebs; er beabsichtigt nicht, diese Grundstücke selbst zu bewirtschaften, sondern will sie an einen ortsansässigen Landwirt verpachten.

 ²            Die Beteiligte zu 3 (Genehmigungsbehörde), die den Vertrag nicht dem Siedlungsuntemehmen zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgelegt hatte, versagte mit Bescheid vom 14. 10. 2010 die Genehmigung nach dern Grundstückverkehrsgesetz, weil die Veräußerung zum Zwecke der Verpachtung im Hinblick auf das Erwerbsinteresse ortsansässiger landwirtschaftlicher Unternehmen eine ungesunde Verteilung des Bodens bedeute und der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe.

 ³            Das Landwirtschaftsgericht hat dem Antrag der Beteiligten zu 2 auf Erteilung der Genehmigung mit der Begründung stattgegeben, dass die Veräußerung auch zu einem Preis von 46.000 € der Agrarstruktur nicht widerspreche, weil bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung sich keine erwerbswilligen und aufstockungsbedürftigen Landwirte gemeldet hätten, die bereit gewesen seien, den noch angemessenen Kaufpreis (von 50 % über dem von dem Sachverständigen festgestellten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert.von 27.200 €) zu zahlen.

 ⁴            Mit der gegen diesen Beschluss eingelegten Beschwerde hat die Beteiligte zu 1 (die übergeordnete Behörde) zwei Erklärungen in der Nähe ansässiger Ländwirte vorgelegt, die die Grundstücke für einen Preis von bis zu 41.118 € erwerben wollen. Das Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) hat die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen wendet sieh die Beteiligte zu 1 mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, mit der sie die Versagung der Genehmigung erreichen will.

   Il.

 ⁵            Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in AUR 2013, 338 ff. = BzAR 2013, S.389 ff, veröffentlicht ist) meint, die Beteiligte zu 3 hätte die beantragte Genehmigung nicht versagen dürfen.

 ⁶            Eine Versagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG komme nach § 9 Abs. 5 GrdstVG schon deshalb nicht in Betracht, weil die Beteiligte zu 3 den Vertrag nicht gemäß § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorgelegt habe, obwohl die Voraussetzungen für dessen Ausübung vorgelegen hätten.

 ⁷            Der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liege nicht vor, obwohl nach dem gutachterlich festgestellten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ein grobes Miss-verhäntnis zwischen dem Preis und dem Wert der Grundstücke bestehe. Eine Versagung der Genehmigung aus diesem Grund komme, wenn – wie hier – ein Landwirt Käufer sei, nur in den Ausnahmefällen in Betracht, in denen der gebotene Preis außerhalb jeder vernünftigen betriebswirtschaftlichen Kalkulation liege. Davon könne jedoch nicht ausgegangen werden, wenn zwei um die Fläche konkurrierende Landwirte einen annähernd gleich hohen Preis für den Erwerb dieser Fläche zu zahlen bereit seien.

   III.

 ⁸            Die nach § 9 LwVG i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG auf Grund der.Zulassung durch das Beschwerdegericht statthafte und auch im Übrigen nach § 71 Abs. 1 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Die nach § 2 Abs. 1 GrdstVG erforderliche Genehmigung zu Veräußerungen landwirtschaftlicher Grundstücke, derer es auch bei den Verkäufen durch die Beteiligte zu 2 bedarf (Senat, Beschl. v. 27. 11. 2009 – BLw 4/09, NJW-PR 2010, 886 ff. = NL-BzAR 2010, 81 ff.), ist von dem Landwirtschaftsgericht zu Recht nach § 22 Abs. 3 GrdstVG erteilt worden.

 ⁹            1. Rechtsfehlerfrei geht das Beschwerdegericht davon aus, dass die Beteiligte zu 3 nach § 9 Abs. 5 GrdstVG die beantragte Genehmigung nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagen durfte.

¹⁰           a) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde musste sich das Beschwerdegericht nicht, mit der Frage befassen, ob die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke an einen Haupterwerbslandwirt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet, wenn der Käufer wegen der zu großen Entfernung von seiner HofsteIle das Kaufgrundstück nicht selbst bewirtschaften kann. Das ist hier nach § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht zu prüfen. Diese Vorschrift bestimmt, dass dann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, jedoch nicht ausgeübt wird, die Genehmigung nach (§ 9) Absatz 1 Nr. 1 nur versagt werden kann, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt. Dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 4 Abs. 1 RSG vorlagen, hat das Beschwerdegedcht rechtsfehlerfrei festgestellt.

¹¹           b) Die Rechtsbeschwerde erhebt insoweit auch keine Einwendungen, sondern meint, dass § 9 Abs. 5 GrdstVG nur dann einschlägig sei, wenn ein mit einem Nichtlandwirt geschlossener Vertrag wegen des Erwerbs-
interesses anderer Landwirte nicht hätte genehmigt werden können und die Behörde die Genehmigung versage, ohne dass siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht geprüft zu haben.

¹²           aa) Das widerspricht indessen dem Regelungsinhalt der Norm. Der Senat hat bereits entschieden, dass bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts, falls ein Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 GrdstVG nicht vorliegt, die Genehmigung eines Vertrags über die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke ohne weitere Prüfung zu erteilen ist, also auch dann, wenn der Erwerber schon genug Land hat oder das Grundstück zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken verwendet werden soll oder Landwirte das Grundstück dringend brauchen und auch erwerben wollen (Beschl. v. 7. 7. 1966 – V BLw 9/66, NJW 1966, 2310). An dieser Rechtsprechung, die von den Oberlandesgerichten (vgl. OLG Stuttgart, RdL 1970, 232; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 275; OLG Jena, AUR 2013, 340, 341) und im Schrifttum (Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 9 Anm. 4.10.7, S. 559) geteilt wird, hält der Senat fest.

¹³           bb) Die in § 9 Abs. 5 GrdstVG bestimmte Rechtsfolge tritt auch dann ein, wenn wegen eines erheblich über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Kaufpreises die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu erwarten war. Da das Siedlungsunternehmen den Vertrag nur als Ganzes oder überhaupt nicht übernehmen kann, ist es nicht zulässig, bei der Auslegung des § 9 Abs.?5 GrdstVG danach zu differenzieren, ob das Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht wegen der Höhe des Kaufpreises oder aus anderen Gründen nicht ausgeübt hat (Senat, Beschl. v. 7. 7. 1966 – V BLw 9/66, a.a.O.).

¹⁴           cc) Die Behörde darf die Genehmigung des Vertrags auch dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsrecht hätte ausgeübt werden können, entgegen der Bestimmung in § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat. Die Behörde kann durch ein solches gesetzwidriges Verhalten weder dem Antragsteller die Vorteile entziehen, die sich für ihn nach § 9 Abs. 5 GrdstVG bei Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ergeben, noch den ihr zustehenden Prüfungsrahmen auf den in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bezeichneten Versagungsgrund erweitern (vgl. OLG Koblenz, RdL 1964, 292, 293; OLG Oldenburg, RdL 1976, 52).

¹⁵           2. Das Vorliegen des in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bezeichneten Versagungsgrunds vemeint das Beschwerdegericht ohne Rechtsfehler. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis  zum Wert des Grundstücks steht.

¹⁶           a) Nach den auf einem Sachverständigengutachten beruhenden Feststellungen zum Verkehrswert wäre allerdings von einem solchen Missverhältnis auszugehen.

¹⁷           aa) Der Wert des Grundstücks im Sinne dieser Vorschrift ist der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert. Er wird durch den Preis bestimmt, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird (Senat, Beschl. v. 2. 6. 1968 – V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300; Beschl. v. 27. 4. 2001 – BLw 14/00, WM 2001, 1569, 1570 = NL-BzAR 2001, 329). Dieser Wert entspricht in der Regel dem durchschnittlichen Preis, der sich aus den Kaufpreissammlungen über die bei Verkäufen landwirtschaftlicher Grundstücke in der näheren Umgebung in den vergangenen Jahren erzielten Preise ergibt (vgl. Senat, Beschl. v. 2. 6. 1968 – V BLw 10/68, a.a.O.; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 276; Ehrenforth, Reichssiedlungsgesetz und Grundstücksverkehrsgesetz, § 9 GrdstVG S. 452; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 9. Anm. 4.12.2.1, S. 603). Auf dieser Grundlage hat der gerichtliche Sachverständige den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ermittelt.

¹⁸           Den Einwand der Beteiligten zu 2, die Rechtsprechung zur Bestimmung eines innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts sei überholt, jedenfalls aber auf die neuen Länder nicht ohne weiteres übertragbar, ist unbegründet. Der Senat hat bereits entschieden, dass das Grundstücksverkehrsgesetz bundeseinheitlich anzuwenden und den besonderen Marktverhältnissen in den neuen Ländern auf sachverständiger Ebene bei der Ermittlung des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts Rechnung zu tragen ist (Senat, Beschl. v. 29. 11. 2013 – BLw 2/12, BzAR 2014, 104 Rn. 58). Die Anwendung von § 9 Abs. I Nr. 3 GrdstVG auch auf die im Bieterverfahren erzielten Preise entspricht dem Zweck des Versagungsgrunds. Die Vorschrift soll Erschwerungen des zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landerwerbs durch interessierte Land- und Forstwirte infolge überhöhter Preise verhindern (BVerfGE 21, 87, 90; Senat, Beschlüsse v. 2. 6. 1968 – V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299 und v. 3. 6. 1976 – V BLw 16/75, WM 1976, 849, 851). Dem widerspräche es, wenn die Beteiligte zu 2 als größte Anbieterin solcher Flächen in den neuen Ländern bei ihren Verkäufen Preise durchsetzen könnte, welche die landwirtschaftlichen Betriebe mit Anschaffungskosten für den Grunderwerb belasteten, die ihren Bestand oder ihre Wirtschaftlichkeit bedrohten.

¹⁹           bb) Danach wäre hier von einem groben Missverhältnis zwischen dem Preis (46.600 €) und dem Verkehrswert (27.300 €) auszugehen. Ein Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liegt in der Regel dann vor, wenn der vereinbarte Preis den nach den Kaufpreissammlungen ermittelten Verkehrswert um mehr als 50 vom Hundert übersteigt (Senat, Beschl. v. 2. 6. 1968 – V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 304; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 275; OLG Jena, NJOZ, 2012, 1400, 1401; OLG Stuttgart, NJW-RR 2011, 1385, 1387).

²⁰           b) Hier nicht zu entscheiden ist die Frage, ob die zur Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke erforderliche Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch bei einem durch öffentliche Ausschreibung zustande gekommenen Verkaufspreis versagt werden darf, wenn der Verkäufer ein dem Staat zuzurechnendes Untemehmen ist, das für dessen Rechnung landwirtschaftliche Grundstücke verkauft. In diesen Fällen stoßen die auf gesamtwirtschaftlichen und sozialen Gründen beruhende preisrechtliche Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG (BVerfGE 21, 87, 90) und das europarechtliche Verbot staatlicher Beihilfen (Art. 107 Abs. 1 AEUV) möglicherweise aneinander. Diese Rechtsfrage ist Gegenstand eines Vorlagebeschlusses des Senats an den Gerichtshof der Europäischen Union (Beschl. v. 29. 11. 2013 – BLw 2/12, BzAR 2014, 104 ff.). Sie ist allerdings dann nicht entscheidungserheblich, wenn der sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis und Grundstückswert ergebende Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht anzuwenden ist, weil durch die Veräußerung zu diesem Preis ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten sind (vgl. Senat, Beschl. v. 3. 6. 1976 – V BLw 16/75, WM 1976, 849, 851). So liegt es hier.

²¹           c) Das Beschwerdegericht verneint im Ergebnis zutreffend den Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG unter Hinweis darauf, dass der Beteiligte zu 5 im Hauptberuf Landwirt ist und dass die um die verkauften Fläche konkurrierenden ortsnahen Betriebe mit 41.118 € einen Preis zu zahlen bereit sind, der nicht wesentlich unter dem vereinbarten Kaufpreis von 46.000 € liegt.

²²           aa) Für den Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG kommt es – anders als die Rechtsbeschwerde meint – nicht darauf an, ob der das Grundstück erwerbende Landwirt dieses selbst bewirtschaften oder verpachten will. Das ist – wie das Beschwerdegericht zutreffend darlegt – allein für die Prüfung des Versagungsgrunds nach § 9 Abs. I Nr. 1 GrdstVG von Bedeutung, wenn das Erwerbsinteresse des künftigen Verpächters in Konkurrenz zu dem Erwerbsinteresse eines Landwirts tritt, der das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist (vgl. Senat, Beschl. v. 6. 7. 1990 – BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88 m.w.N.). Mit dem Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG soll dagegen verhindert werden, dass durch Veräußerungen zu überhöhten Preisen Nachteile für die Agrarstruktur eintreten (Senat, Beschl. v. 5. 6. 1976 – V BLw 16/75, AgrarR 1977, 65, 66). Nach dem Zweck dieser Vorschrift kommt es nicht darauf an, ob der Erwerber, der den hohen Preis zu zahlen bereit ist, beabsichtigt, das Grundstück selbst zu bewirtschaften oder es zu verpachten. Maßgebend ist vielmehr, dass die Veräußerung zwecks weiterer landwirtschaftlicher Nutzung des Grundstücks erfolgt und dass der vereinbarte Kaufpreis aus dem Betriebsertrag eines Berufslandwirts erwirtschaftet werden muss. Ist beides der Fall, ist davon auszugehen, dass der Preis nach Auffassung des Erwerbers nicht zu einer Belastung führt, die die Existenz oder die Wirtschaftlichkeit seines Betriebes gefährdet.

²³           bb) Ob deswegen der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG schon dann entfällt, wenn der Erwerber Vollerwerbslandwirt ist, ist allerdings umstritten.

²⁴           (1) Einige Oberlandesgerichte (OLG Stuttgart, NJW-RR 2011, 1385, 1387 und OLG Jena, AUR 2013, 341, 342) vertreten unter Hinweis auf Netz (GrdstVG, 6. Aufl. § 9 Anm. 4.12.6., S. 610), mit Rücksicht auf den gesetzgeberischen Zweck dürfe der Preis, den ein hauptberuflicher Landwirt zu zahlen bereit sei, nur in Ausnahmefällen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG von der Behörde beanstandet werden. Es sei nämlich grundsätzlich Sache des erwerbenden Landwirts, zu überlegen, ob der angebotene Preis für ihn und seinen Betrieb sinnvoll sei. Die Behörde und das Gericht hätten diese eigenständige Kalkulation nicht zu überprüfen.

²⁵           (2) Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Schleswig (AUR 1980, 254; dieser Entscheidung ebenfalls zustimmend Netz, a.a.O., Anm. 4.12.2.2, S. 604), dass bei der Prüfung des Versagungsgrunds auf die Gesamtheit der Landwirte, insbesondere, im örtlichen Bereich, abzustellen sei. Überpreise führten im Falle der behördlichen Genehmigung der Verträge zur Erhöhung des Mittelwerts als Richtschnur des Verkehrswerts und hätten dadurch eine allgemeine Anhebung des genehmigungsfähigen Preisvolumens zur Folge. Das sei eine Gefahr, die vor allem finanzschwache Landwirte träfe. Diese Gefahr laufe konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur zuwider und sei von dem Schutzbereich des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG erfasst.

²⁶           (3) Beide Auffassungen sind in ihrer Allgemeinheit nicht richtig.

²⁷           (a) Die auf die Kalkulation nur eines Landwirts gestützten Erwägungen des Beschwerdegerichts treffen so nicht zu. Der Versagungsgrund entfällt nicht schon deswegen, weil ein Landwirt den Preis als für seinen Betrieb noch tragbar erachtet. Der mit dem Versagungsgrund in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG verfolgte gesamtwirtschaftliche und soziale Zweck ist auf die Gesamtheit der erwerbswilligen und erwerbsbereiten Land- und Forstwirte bezogen. Durch die Genehmigung der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Preis, der weit über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegt, sind ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur auch dann zu erwarten, wenn der zur Zahlung eines solchen Preises bereite Erwerber Landwirt ist. Die Genehmigung solcher Veräußerungen führt zu einer Erschwerung des Grunderwerbs durch interessierte Landwirte. An diesen negativen Auswirkungen, welche die Genehmigungen von Veräußerungen zu überhöhten Preisen für die Agrarstruktur insgesamt haben, ändert der Umstand grundsätzlich nichts, dass der einen solchen Preis zu zahlen bereite Erwerber Landwirt ist.

²⁸           (b) Im Ergebnis ist die angefochtene Entscheidung dennoch richtig. Die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem im Bieterverfahren ermittelten Preis ist – ungeachtet des von einem Gutachter ermittelten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts – dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen, wenn die um dieselbe Fläche konkurrierenden erwerbswilligen landwirtschaftlichen Unternehmen – wie hier – ebenfalls bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu zahlen. In diesem Fall ist nämlich vor dem Hintergrund, dass Berufslandwirte keine aus dem Betriebsertrag nicht zu erwirtschaftende Kaufpreisangebote abzugeben pflegen, die Annahme begründet, dass der nach einem Bieterverfahren bestimmte Preis nicht überhöht ist. Von der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Preis, der nach der Einschätzung mehrerer (auch ortsansässiger) Landwirte aus dem Betriebsertrag erwirtschaftet werden kann, sind die ungünstigen Auswirkungen auf die  Agrarstruktur, die mit dem in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bestimmten Versagungsgrund abgewehrt werden sollen, nicht zu erwarten.