Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 20.3.2014 – 5 U (Lw) 62/13 –
AG Königs Wusterhausen ( 7.6.2013 – 37 Lw 9/12)

Leitsätze:

1 Der Landpachtvertrag unterliegt als Vertrag, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat, dem Widerrufsrecht (hier: des Verpächters) bei Haustürgeschäften nach §312 BGB.

2 Ein Landpachtvertrag ist nicht in schriftlicher Form geschlossen (§585a BGB), wenn die Pachtvertragsurkunde auf eine körperlich unverbundene und inhaltlich nicht näher konkretisierte „Anlage“ verweist, in die die wesentlichen Vertragsbestandteile ausgelagert sind.

Gründe:

   I.

 ¹            Die Kläger verlangen in ihrem Eigentum stehende Flächen heraus, die die Beklagte landwirtschaftlich nutzt. Die Beklagte ist nach zwischenzeitlicher formwechselnder Umwandlung in eine Kommanditgesellschaft und Rückumwandlung in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung aus der A…?GmbH entstanden. Diese pachtete die Grundstücke von den Klägern mit Vertrag vom 30.8.2002/1.9.2002 bis zum 31.?10.?2012. Die Beklagte berühmt sich gestützt auf ein in §2 Abs.2 des Pachtvertrages enthaltenes Verlängerungsrecht eines Besitzrechts für weitere sechs Jahre. Die Kläger haben dem einen Mangel an Schriftform entgegen gehalten, da Pachtsache und Pachtzins in einer nicht unterzeichneten und auch sonst nicht zum Bestandteil der Vertragsurkunde gewordenen Anlage benannt seien, haben die Unwirksamkeit der Verlängerungsvereinbarung als Allgemeine Geschäftsbedingung gerügt, haben gemeint, dass ein in § 11 Abs.2 Buchstabe e) des Vertrages vermeintlich enthaltenes Vorkaufsrecht zu dessen Formunwirksamkeit führe und haben den Vertrag schließlich mit Schriftsatz vom 18.10.2012 mit der Begründung widerrufen, dass dieser in einer Haustürsituation abgeschlossen worden sei.

 ²            Das Amtsgericht hat die Klage auf Herausgabe der Flächen – zum 1.11.2012, hilfsweise 1.11.2014 – in Anerkennung eines durch den Pachtvertrag vermittelten Besitzrechts der Beklagten abgewiesen: Die Schriftform sei gewahrt, weil zur Bestimmung von Pachtsache und Pachtzins in §§1, 3 des Vertrages ausdrücklich auf eine Anlage verwiesen werde, in der diese Bestandteile bestimmt worden seien. §11 Abs.2 Buchstabe e) des Pachtvertrages enthalte kein Vorkaufsrecht, sondern lediglich die Verpflichtung der Kläger zur bevorzugten Aufnahme von Vertragsverhandlungen, falls diese die Pachtsache zu veräußern beabsichtigen. Die Laufzeit des Vertrages sei, wie aufgrund der glaubhaften Bekundungen des Zeugen L… feststehe, durch die Parteien individuell ausgehandelt worden und unterliege schon deshalb keiner Inhaltskontrolle, wie sie das Gesetz für Allgemeine Geschäftsbedingungen vorsehe. Aus den glaubhaften Bekundungen des Zeugen ergebe sich weiter, dass der Pachtvertrag nicht anlässlich dessen ersten Hausbesuchs geschlossen worden sei. Vielmehr hätten die Kläger selbst den Vertragsschluss gewünscht, die die Unterzeichnung des vom Zeugen L… überbrachten Vertragsentwurfes abgelehnt, die Einarbeitung ihrer Änderungswünsche und einen erneuten Besuch des Zeugen mit dem überarbeiteten Vertrag verlangt hätten. Aus diesem Grunde habe eine zum Widerruf des Vertrages berechtigende Haustürsituation nicht vorgelegen.

 ³            Gegen dieses ihnen am 2.7.2013 zugestellte Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer am 24.7.2013 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 2.10.2013 an diesem Tage begründeten Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Klagebegehren weiter verfolgen.

 ⁴            Die Kläger beanstanden, dass das Amtsgericht ihren Vortrag übergangen habe, dass die Pachtsache und Pachtzins bestimmende Anlage bei Vertragsunterzeichnung nicht vorgelegen habe. Darüber hinaus ermögliche der pauschale Verweis auf eine „Anlage“ in der Vertragsurkunde keine zweifelsfreie Zuordnung jener zu dieser. Im Übrigen wiederholen und vertiefen die Kläger ihr Vorbringen aus dem ersten Rechtszug.

 ⁵            Die Kläger beantragen, wie erkannt.

 ⁶            Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

 ⁷            Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Bezugnahme auf es und ihr Vorbringen im ersten Rechtszug. Ergänzend führt die Beklagte aus, dass die erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 18.1.2013 vorgetragene Behauptung, die Anlage zum Pachtvertrag habe bei dessen Unterzeichnung nicht vorgelegen, „völlig lebensfremd“ sei, da sich erst aus dieser der für die Beklagte maßgebliche Pachtzins ergeben habe. Die Berufung auf einen ver-meintlichen Formmangel nach zehnjähriger Vertragsdurchführung sei zudem ebenso treuwidrig wie die Geltendmachung eines vermeintlichen Widerrufsrechts.

   II.

 ⁸            Die Berufung der Kläger, deren Zulässigkeit Bedenken nicht unterliegt, hat in der Sache Erfolg. Die Klage ist begründet.

 ⁹            1. Dem dinglichen Herausgabeanspruch der Kläger aus §?985 BGB steht kein durch den Landpachtvertrag vermitteltes Besitzrecht der Beklagten entgegen (§?986 BGB). Deren Besitzrecht ist mit Widerruf des Pachtvertrages mit Schriftsatz vom 18.10.2012 entfallen. Infolgedessen ist die Beklagte zur Rückgewähr des Besitzes verpflichtet (§ 357 Abs.?1 Satz?1, §?346 Abs.?1 BGB).

¹⁰           a) Die Voraussetzungen für den Widerruf des Pachtvertrages als Haustürgeschäft nach §312 Abs.1 Satz?1 Nr.?1 BGB liegen vor.

¹¹           aa) Die Beklagte ist Unternehmerin (§14 BGB). Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger gewerblich oder selbständig beruflich tätig sind, noch weniger, dass der Abschluss des Pachtvertrages einer solchen Tätigkeit zugerechnet werden kann (§13 BGB).

¹²           bb) Der Immobiliarpachtvertrag unterfällt als Vertrag, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat, §?312 Abs.?1 Satz?1 BGB (Palandt/Grüneberg, BGB, 73.Aufl. 2014, §312 Rn.?7; MünchKommBGB/Masuch, 6.Aufl. 2012, §312 Rn.?33). Die Anwendung der Vorschrift hängt nicht notwendig davon ab, dass der Unternehmer der Anbieter der vertragsprägenden Leistung und der Verbraucher der das Entgelt schuldende Abnehmer ist (Masuch, a.a.O., §?312 Rn.28; vgl. auch OLG Koblenz, NJW-RR 2011, 1203 für Vermietung). Unerheblich ist schließlich, ob §312 Abs.1 BGB damit über Art.3 Abs.2 Buchst.a) der EG-Haustürgeschäfte-Richtlinie (RL 85/577/EWG) hinausgeht, da Art.8 der Richtlinie es den Mitgliedstaaten gestattet, günstigere Verbraucherschutzmaßnahmen zu erlassen, als sie die Richtlinie vorsieht (BGHZ 171, 364, juris Rn.14 m.w.Nachw.).

¹³           cc) Die Kläger sind zum Abschluss des Pachtvertrages auch durch mündliche Verhandlungen im Bereich ihrer Privatwohnung bestimmt worden.

¹⁴           Entgegen der Auffassung der Beklagten steht der Annahme eines Haustürgeschäfts nicht schon entgegen, dass die Parteien bezüglich der Grundstücke bereits zuvor pachtvertraglich verbunden waren (vgl. BGH, NJW 1999, 575, juris Rn.8ff.). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt für ein Bestimmen des Verbrauchers im Sinne von §?312 Abs.?1 Satz?1 BGB vielmehr, dass er in eine Lage gebracht worden ist, in der er in seiner Entschließungsfreiheit, den ihm später angebotenen Vertrag zu schließen oder davon Abstand zu nehmen, beeinträchtigt war (BGH, NJW 2009, 431, juris Rn.5 m.w.Nachw.). Entscheidend ist, ob das durch die Haustürsituation geschaffene Überraschungs- und Überrumpelungsmoment noch mitursächlich fortwirkt (BGH, NJW-RR 2012, 1197, juris Rn.15). Für die Entstehung des Widerrufsrechts gelten die allgemeinen Regeln zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast. Der Verbraucher hat daher das Vorliegen einer Haustürsituation sowie deren Kausalität für den Abschluss darzulegen und zu beweisen (BGH a.a.O., jeweils m.w.Nachw.). Die Kausalitätsprüfung selbst ist eine Frage der Würdigung des konkreten Einzelfalls, die grundsätzlich dem Tatrichter obliegt und die deshalb in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüft werden kann (BGH, NJW 2009, 431, juris Rn.5).

¹⁵           Nach diesen Maßstäben steht eine Mitursächlichkeit der Haustürsituation für den Abschluss des Pachtvertrages zur sicheren Überzeugung des Senats fest.

¹⁶           Nach der Schilderung der – letztlich un­strei­tigen – Vertragsgenese durch den Zeugen L… haben sich die Kläger der Unterzeichnung des in der Haustürsituation vorgelegten Vertragsentwurfs zunächst mit der Begründung verweigert, dass sie unter anderem auf einer Halbierung der vorgesehenen Vertragslaufzeit bestünden. Die Kläger haben damit zugleich zum Ausdruck gebracht, den Neuabschluss eines Pachtvertrages zu ihren Bedingungen zu wünschen. Ob ein solcher Vertragsschluss möglich sein würde, hing somit entscheidend davon ab, ob sich die Beklagte auf diesen substantiellen Änderungswunsch der Kläger einlassen würde. Das war bei Vorlage des Ursprungsentwurfs völlig offen. In dieser Schwebezeit konnten sich die Kläger darüber klar werden, ob sie den Pachtvertrag zu ihren Bedingungen abschließen, wie sie gegenüber dem Zeugen angegeben hatten, oder aber von einem Vertragsschluss gänzlich Abstand nehmen wollten. Wäre den Änderungswünschen der Kläger beim zweiten Hausbesuch des Zeugen vollumfänglich Rechnung getragen worden, wäre ein mitursächliches Fortwirken der Haustürsituation mithin zumindest zweifelhaft.

¹⁷           Ebendies war nach den Bekundungen des Zeugen L…, die sich die Kläger wenigstens stillschweigend zu Eigen gemacht haben, freilich nicht der Fall. Denn danach wollten diese gerade keinen Pachtvertrag mit einer längeren Laufzeit als zehn Jahre abschließen. Da die Kläger die Vertragsunterzeichnung beim ersten Hausbesuch gerade mit dieser Begründung verweigerten, war die Vorlage eines Vertrages beim zweiten Hausbesuch, der ein einseitiges Verlängerungsrecht des Pächters um sechs Jahre vorsah, wodurch ohne ihren Willen eine vertragliche Bindung für 16 Jahre herbeigeführt werden konnte, mindestens überraschend. Angesichts dessen kann  nicht davon ausgegangen werden, dass der Vertrag ohne die Haustürsituation mit seinem konkreten Inhalt abgeschlossen worden wäre, was für die Bejahung einer Mitursächlichkeit ausreicht: Die Parteien waren sich im ersten Hausbesuch gerade nicht über die Vertragslaufzeit einig geworden (vgl. BGHZ171, 364, juris Rn.16). Die Unterzeichnung des Pachtvertrages erfolgte im zweiten Hausbesuch (vgl. BGHZ 131, 385, juris Rn.25). Dadurch wird ein Bestimmen im vorbezeichneten Sinne indiziert (vgl. BGH a.a.O. m.w.Nachw.) bzw. dem Anschein nach vermutet (vgl. Masuch, a.a.O., §312 Rn.41 m.w.Nachw.). Diese Vermutung hat die Beklagte nicht entkräftet.

¹⁸           dd) Mithin stand den Klägern ein Widerrufsrecht zur Seite. Da es an einer Belehrung darüber gefehlt hat, konnte es unbefristet ausgeübt werden (§?355 Abs.?3 Satz?1 BGB).

¹⁹           b) Für die von der Beklagten eingewandte Verwirkung des Widerrufsrechts besteht kein Anhalt.

²⁰           2. Auf einen Mangel der Schriftform kommt es danach an sich nicht mehr an, zumal die am 17.1.2012 ausgesprochene Kündigung der Kläger den Pachtvertrag, wäre er nicht in schriftlicher Form geschlossen (§?585a BGB), erst zum 1.11.2014 beendet (§594a Abs.1 Satz?1 BGB i.V.m. §2 Abs.3 des Pachtvertrages). Im Hinblick auf die Erörterungen im Verhandlungstermin sieht sich der Senat allerdings zu folgenden Ausführungen veranlasst:

²¹           a) Auf die Frage, ob der zwischen den Parteien bestehende Vertrag in Verbindung mit der die Pachtzeit und den Pachtzins bestimmenden Anlage der Schriftform (§126 BGB) genügt, kommt es dann nicht an, falls die Anlage bei Vertragsunterzeichnung nicht vorlag. Dieses Erfordernis ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des §585a BGB („Wird der Landpachtvertrag … nicht in schriftlicher Form geschlossen“), daneben aber auch aus Sinn und Zweck der Vorschrift. Zwar dient die Vorschrift in erster Linie dem Erwerberschutz (BGH, NL-BzAR 2005, 292, juris Rn.19 m.w.Nachw.). Sekundär werden mit ihr aber die allgemeinen Formzwecke verfolgt (so für die Beweisfunktion BGH a.a.O., so für die Warnfunktion Fassbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3.?Aufl. 2005, §?585?a BGB Rn.3 m.w.Nachw.). Die Erfüllung der Warnfunktion setzt naturgemäß voraus, dass die wesentlichen Bestandteile bei Vertragsunterzeichnung schriftlich fixiert vorlagen.

²²           Das Amtsgericht hat die Vorlage der Anlage bei Vertragsunterzeichnung wohl verfahrensfehlerhaft als unstreitig angesehen. Die Beweislast dafür, dass ein Rechtsgeschäft der für es vorgeschriebenen Form genügt, trägt derjenige, der aus ihm Rechte herleitet, hier also die Beklagte. Die Beklagte hat diesen Beweis, wie sie selbst einräumt, durch die Aussage des Zeugen L… nicht führen können.

²³           b) Ein Landpachtvertrag genügt dann der gesetzlichen Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere auch der Pachtgegenstand, aus der Urkunde ergeben (BGH, NL-BzAR 2011, 270, juris Rn.30 m.w.Nachw.). Dazu kann, wie der Bundesgerichtshof (a.?a.?O.) unter Verweis auf ein Urteil vom 15.11.2006 (NJW 2007, 288) ausgeführt hat, die Aufführung der verpachteten Flurstücke in einer Anlage zum Vertrag ausreichen, wenn diese in der Vertragsurkunde selbst als Bestandteil des Pachtvertrags bezeichnet wird. In der zitierten Entscheidung (NJW 2007, 288) hat der Bundesgerichtshof geurteilt, dass, wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Vertrages – dazu gehört die genaue Bezeichnung des (dort: Miet-)?Vertragsgegenstandes – nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der (dort: miet-)?vertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bestimmungen ergibt, zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden muss (a.a.O., juris Rn.?25; so schon BGHZ 142, 158, juris Rn.?28).

²⁴           Dazu ist eine körperliche Verbindung der Schriftstücke nicht erforderlich (BGHZ 136, 357, juris Rn.21 ff., insbes.47, 48ff.). Andererseits genügt nicht, dass den Vertragsparteien selbst bei Abschluss des Vertrages klar gewesen ist, aus welchen Flurstücken sich der Pachtgegenstand zusammensetzt. Wegen des von §?585?a BGB vorrangig bezweckten Erwerberschutzes ist dem Schriftformerfordernis vielmehr nur Genüge getan, wenn dies zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages auch einem Dritten aus der Urkunde ersichtlich wäre (OLG Sachsen-Anhalt, NL-BzAR 2009, 152, juris Rn.43 mwNachw.).

²⁵           Nach diesen Grundsätzen ist die Zugehörigkeit der von den Klägern vorgelegten Anlage zur Haupturkunde nicht zweifelsfrei kenntlich gemacht. So ist die Anlage in dem Pachtvertrag nicht näher konkretisiert und auch die Anlage selbst nicht als solche bezeichnet. Dem Pachtvertrag kann ein Erwerber der Grundstücke daher nur entnehmen, dass die Pachtsache und der Pachtzins in einer Anlage festgelegt sind.

²⁶           Die erforderliche Zuordnung scheinen zwar die Angaben in der Anlage zu ermöglichen. Denn darin sind die Verpächter namentlich benannt und darin sind der Vertragsbeginn und die Vertragslaufzeit ausgewiesen. Diese Angaben decken sich mit den Angaben im Hauptvertrag. Ein Erwerber wird danach zwar aufgrund des Hauptvertrages die Vorlage der Anlage verlangen und, wenn ihm die von den Klägern beigebrachte Anlage vorgelegt wird, dieselbe aufgrund der genannten Angaben gedanklich der Haupturkunde zuordnen können. Er wird jedoch nicht, weil die Bezugnahme letztlich die Zuordnung einer Anlage beliebigen Inhalts ermöglicht (also auch eine durch den Verpächter evtl. nachträglich erstellte oder veränderte), in einer jeden vernünftigen Zweifel ausschließenden Weise davon ausgehen können, dass gerade die vorgelegte Anlage mit der Unterzeichnung der Haupturkunde zum Gegenstand des Vertrages gemacht werden sollte, zumal diese abweichend vom Vertrag auf den 16.4.2003 datiert ist. Es macht aus Sicht des Senats einen rechtserheblichen Unterschied, ob die Zuordnung der Urkundenbestandteile – wie hier nicht – durch die Haupturkunde (vgl. dazu BGH, NJW 2000, 354, juris Rn.66ff.) oder – wie hier – durch eine inhaltliche Rückverweisung der Anlage auf die Haupturkunde (vgl. BGH a.a.O., juris Rn.?68) ermöglicht werden soll. In diesem letzteren Falle ist dem Erwerber eine Zuordnung durch gleichermaßen „sichere gedankliche Verbindung“ (BGH a.a.O.) nämlich nicht möglich.

²⁷           Im Streitfall kommt noch hinzu, dass nach Vortrag der Beklagten die Anlage, die den Klägern bei Vertragsunterzeichnung vorgelegen haben soll, inhaltlich dem Ausdruck vom 24.10.2002 entsprochen haben soll (Anlage B2/107 GA). Eine solche Anlage hätte eine zweifelsfreie Zuordnung zur Haupturkunde indes gerade nicht ermöglicht, weil darin sowohl der Vertragsbeginn als auch die Vertragslaufzeit abweichend von dieser benannt ist.

²⁸           c) Es ist nicht ersichtlich, dass sich die Kläger den Geboten von Treu und Glauben (§242 BGB) zuwider auf die Nicht­einhaltung der Schriftform berufen. Die Berufung auf den Formmangel ist beiden Seiten grundsätzlich ohne weiteres erlaubt. Widersprüchliches Verhalten der Kläger liegt schon deshalb nicht vor, weil die Nicht­einhaltung der schriftlichen Form nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages führt, sondern lediglich dessen Kündbarkeit bewirkt, wovon die Parteien Gebrauch machen können, aber nicht müssen. Schon deshalb kann – anders als die Beklagte meint – aus der zehnjährigen Durchführung des Vertrages nicht geschlossen werden, dass die Kläger ihn als wirksam über zwei Jahre hinaus befristet angesehen haben. Davon abgesehen ist weder vorgetragen noch sonst erkennbar, dass und welche Vermögensdispositionen die Beklagte gerade im Vertrauen auf eine insgesamt 16-jährige Vertragslaufzeit getroffen hat, die sich trotz zehnjähriger Vertragsdurchführung bislang nicht amortisiert hätte.

   III.

²⁹           Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §91 Abs.1 Satz1, §708 Nr.10, §711 Satz1 ZPO.

³⁰           Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§543 Abs.2 Satz1 ZPO).