OLG Naumburg, Beschluss vom 31. 7. 2012 – 2 Ww 12/10 – AG Stendal (26. 10. 2010 – 4 Lw 4/09)

Leitsätze:

1. Aus den unionsrechtlichen Bestimmungen, insbesondere aus Art. 107 AEUV, lassen sich weder die Unanwendbarkeit des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG noch Anhaltspunkte für eine bestimmte Auslegung dieser Rechtsnorm herleiten.
2. Ist im Rahmen der Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu prüfen, ob ein grobes Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Kaufpreis für ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück und dem landwirtschaftlichen Verkehrswert vorliegt, lässt sich allein aus dem Umstand, dass der Verkaufspreis aufgrund eines Ausschreibungsverfahrens zustande gekommen ist, nicht schließen, dass der Vertragspreis unbedenklich wäre.
3. Zur Ermittlung des landwirtschaftlichen Verkehrswerts unter Einbeziehung der Verkaufsfälle der BVVG.

Gründe

   I.

¹            Die Antragsteller, Verkäufer und Käufer eines als Landwirtschaftsfläche ausgewiesenen Flurstücks, wenden sich gegen die Versagung der erforderlichen Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz durch die zuständige Genehmigungsbehörde, den Landkreis.

²            Mit notariell beurkundetem „Kauf- und Übereignungsvertrag“ vom 31. 3. 2008 verkaufte die Antragstellerin zu 1. (BVVG Bodenverwertungs- und verwaltungs GmbH, im Folgenden: BVVG GmbH) an die Antragsteller zu 2. und 3. (Eheleute T. und U. E.) das 2,6371 ha große, in der Gemarkung R. gelegene Flurstück … . Das Flurstück ist im Grundstückskataster als Ackerland verzeichnet. In § 8 Abs. 1 des notariellen Vertrages haben die Parteien die gemeinsame Annahme festgehalten, dass der Kaufgegenstand binnen eines Zeitraumes von 10 Jahren beginnend mit der Beurkundung des Vertrages zu landwirtschaftlichen?/?forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird. Als Kaufpreis für Grund und Boden haben sie 29.000 € vereinbart. Der Verkauf erfolgte im Rahmen der gewöhnlichen Privatisierungstätigkeit der Antragstellerin zu 1., er ist nicht nach dem Ausgleichsleistungsgesetz und der Flächenerwerbsverordnung privilegiert. Die Antragsteller zu 2. und 3. erhielten den Zuschlag in einem öffentlichen Ausschreibungsverfahren aufgrund des von ihnen abgegebenen Höchstgebotes.

³            Mit Schreiben vom 8. 4. 2008, eingegangen beim Landkreis J. am 9. 4. 2008, stellte der beurkundende Notar unter Überreichung einer Ablichtung des Kaufvertrages den Antrag nach § 2 des Grundstückverkehrsgesetzes (GrdstVG) und bat um Genehmigung bzw. Übersendung des Negativattestes. Der Landkreis verlängerte durch Zwischenbescheid vom 14. 4. 2008 gegenüber dem Notar die Bearbeitungsfrist auf zwei Monate.

⁴            Mit Bescheid vom 5. 6. 2008, der Antragstellerin zu 1. am 6. 6. 2008 und den Antragstellern zu 2. und 3. am 7. 6. 2008 zugestellt, hat der Landkreis die Genehmigung des Kaufvertrages vom 31. 3. 2008 nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt. Der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis stehe – so die Genehmigungsbehörde zur Begründung – im groben Missverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert in der Gemarkung R. Hierdurch würden Landwirte, die einen Bedarf und ein Interesse für das Grundstück hätten, gehindert, dieses Grundstück zum ortsüblichen Preis zur Aufstockung ihres Betriebes zu erwerben, so dass eine nachteilige Auswirkung auf die Agrarstruktur die Folge sei. Der Landkreis stützte sich dabei auf eine Mitteilung des Amts für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten (ALFF) A. vom 15. 5. 2008, in dem ihm zwei dringend aufstockungsbedürftige Landwirte – die S. GbR und der Betriebsinhaber L. B. – benannt worden waren, die bei einem ortsüblichen Verkaufspreis ihr Kaufinteresse signalisiert hätten.

⁵            Die Antragstellerin zu 1. hat mit Schriftsatz vom 17. 6. 2008, …, und die Antragsteller zu 2. und 3. haben mit Schriftsatz vom 11. 6. 2008, jeweils Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Versagung der Grundstückverkehrsgenehmigung gestellt.

⁶ Nach Auffassung der Antragsteller unterliegt der Grundstücksverkauf durch die BVVG GmbH schon deshalb nicht dem Grundstückverkehrsgesetz, weil das Rechtsgeschäft von dem Ausnahmetatbestand des § 4 Nr. 1 GrdstVG erfasst werde; die BVVG GmbH (Antragstellerin zu 1.) sei als Tochtergesellschaft einer Bundesanstalt, der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS), gegründet worden und erfülle für die Bundesrepublik Deutschland bestimmte, sich aus der Wiederver­eini­gung ergebende Aufgaben, hier die Priva­tisierung der Acker- und Waldflächen.

⁷            Für den vorliegenden Grundstückskaufvertrag müsse darüber hinaus die Genehmigungsfiktion des § 6 Abs. 1 GrdstVG gelten, weil die Genehmigungsbehörde nicht innerhalb der in § 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG vorgeschriebenen Monatsfrist eine (Zwischen-)Entscheidung getroffen und den Antragstellern zugestellt habe. Auch in der Sache sei die Annahme des Landkreises, wonach der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert sonstiger Flächen in der Gemarkung R. stehe, unzutreffend. Die Antragstellerin zu 1. habe für Acker vergleichbarer Qualität bis zu 6.500 € je ha erzielt. Außerdem liege das Grundstück in unmittelbarer Ortsnähe, so dass ein Zuschlag bis zu 100 % angemessen sei. Vor allem aber sei die Preisermittlung hier auf der Grundlage einer öffentlichen Ausschreibung erfolgt, an der sich auch eine Mehrzahl von Landwirten im Haupterwerb beteiligt habe. Eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG komme nicht in Betracht, wenn Landwirte um den Kauf landwirtschaftlicher Grundstücke miteinander konkurrierten. Die Durchführung der öffentlichen Ausschreibung biete im Übrigen gerade die Gewähr dafür, dass ein Marktpreis erzielt werde. Wenn die BVVG GmbH gleichwohl verpflichtet würde, einen niedrigeren als den am Markt erzielbaren Kaufpreis zu verlangen, so handelte es sich um eine staatliche Beihilfe, die gegen die Bestimmungen der Art. 87 ff. EGV und die Vorgaben der Europäischen Kommission verstieße. Schließlich haben die Antragsteller auch in Abrede genommen, dass es andere aufstockungsbedürftige und -würdige Interessenten gebe, die bereit und in der Lage seien, den Kaufpreis für den Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks aufzubringen.

⁸            Die Antragstellerin zu 1. hat beantragt, den Versagungsbescheid … aufzuheben und die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages … nach dem Grundstückverkehrsgesetz zu erteilen.

9            Die Antragsteller zu 2. und 3. haben beantragt, den Antragsgegner zu verurteilen, ein Zeugnis nach § 6 Abs. 3 GrdstVG zu erteilen;

   hilfsweise unter Aufhebung des Versagungsbescheides … Genehmigung des notariellen Kaufvertrages … nach dem Grundstückverkehrsgesetz zu erteilen.

¹⁰           Die Genehmigungsbehörde hat beantragt, die Anträge auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

¹¹           Der Landkreis hat den von ihm am 5. 6. 2008 erlassenen Bescheid über die Versagung der Grundstückverkehrsgenehmigung verteidigt. Die BVVG GmbH unterfalle, da sie privatrechtlich organisiert sei, nicht der Ausnahme von dem Grundstückverkehrsgesetz gemäß § 4 Nr. 1 GrdstVG. … Was die Höhe des von den Antragstellern vereinbarten Kaufpreises angehe, so habe sich aus der Bodenrichtwertkarte des Landesamtes für Geoinformation und Vermessung für den Raum R., bei einer Ackerzahl von 45, ein Bodenrichtwert von ca. 3.000 € je ha für den Stichtag 1. 1. 2008 ergeben, und nach Auskunft der Landgesellschaft Sachen-Anhalt mbH sei in der Vergangenheit ein durchschnittlicher Verkaufspreis in Höhe von 3.200 € je ha erzielt worden; der von den Antragstellern vereinbarte Kaufpreis sei damit um das Dreifache überhöht. Auf der anderen Seite seien die in dem Bescheid vom 5. 6. 2008 benannten Landwirte, die S. GbR und der Betriebsinhaber L. B., bereit, für das streitgegenständliche Flurstück einen Kaufpreis von ca. 4.500 € je ha – und damit 50 % mehr als der ortsübliche Preis – zu bezahlen.

¹²           Das Landwirtschaftsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Regionalbereich A. vom 25. 3. 2010 sowie einer ergänzenden Stellungnahme des Vorsitzenden des Gutachterausschusses vom 4. 8. 2010. Außerdem hat es in der Sitzung vom 27. 10. 2010 Dr. W. Sf., Abteilungsleiter beim ALFF A., sowie die als Erwerbsinteressenten benannten Landwirte L. B., U. S. und K. S. als Zeugen vernommen.

¹³           Im Anschluss an die Beweisaufnahme hat das Landwirtschaftsgericht durch Beschluss vom 26. 11. 2010 die Anträge auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Bei dem Grundstückskaufvertrag handele es sich – so das erstinstanzliche Gericht – um kein genehmigungsfreies Rechtsgeschäft im Sinne des § 4 Nr. 1 GrdstVG, denn weder der Bund noch ein Land sei an der Veräußerung beteiligt. Einer Versagung der Grundstückverkehrsgenehmigung stehe auch nicht der Umstand entgegen, dass die Kaufvertragsparteien im Wege der öffentlichen Ausschreibung bestimmt worden seien. Insbesondere sei keine europarechtlich unzulässige Beihilfe anzunehmen; das Grundstückverkehrsrechtlichte Genehmigungsverfahren diene vielmehr in verfassungsgemäßer Weise der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur. Die Genehmigung gelte auch nicht durch Fristablauf im Sinne des § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt, weil dem – wegen § 3 Abs. 2 S. 2 GrdstVG als ermächtigt geltenden – Notar ein Zwischenbescheid erteilt worden sei. Inhaltlich seien die Voraussetzungen für eine Versagung der Grundstückverkehrsgenehmigung im vorliegenden Fall erfüllt. Zwischen dem vereinbarten Gegenwert und dem landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks habe im Zeitpunkt der Aus­übung der Genehmigung im Juni 2008 ein grobes Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bestanden, weil das Grundstück nach dem Gutachten des Gutachterausschusses … einen Verkehrswert von nur 9.200 € – bei einem vereinbarten Kaufpreis von 29.000 € – gehabt habe. Darüber hinaus habe die Beweisaufnahme ergeben, dass erwerbswillige Landwirte auch bereits seien, für das streitgegenständliche Grundstück einen Preis bis zu 13.800 € = 150 % des Verkehrswertes zu zahlen. Der Zeuge Dr. Sf. habe zudem bekundet, dass der Landwirt B. dringend aufstockungsbedürftig sei, und es hätten sich auch keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Betrieb B.  etwa tatsächlich nicht zur Zahlung eines Kaufpreises von 13.800 € in der Lage sei.

¹⁴           Gegen den ihnen jeweils am 13. 12. 2010 zugestellten Beschluss des Landwirtschaftsgerichts haben die Antragstellerin zu 1. … sowie die Antragsteller zu 2. und 3. … sofortige Beschwerde eingelegt. …

¹⁵           Nach Auffassung der Antragsteller kann ein Kaufpreis, der – wie im vorliegenden Fall – in einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren unter regulären Marktbedingungen durch Verkauf an den Meistbietenden ermittelt worden sei, nicht in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehen, wenn das Grundstück weiterhin landwirtschaftlich genutzt werde. Solle der Marktwert mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden, müsse dieses Gutachten seinerseits dem in einem solchen Bietverfahren erzielten Preis möglichst nahe kommen. Das von dem Landwirtschaftsgericht eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses vom 25. 3. 2010 werde diesen Anforderungen nicht gerecht, unter anderem deshalb, weil es eine bis auf das Jahr 2005 zurückgehende Durchschnittsrechnung angestellt habe. Die Versagung der Grundstückverkehrsgenehmigung könne auch nicht darauf gestützt werden, dass das streitgegenständliche Grundstück an einen Landwirt zu einem Preis von 13.800 € zu veräußern sei, weil eine solche Veräußerung – so die Antragsteller – ihrerseits rechtswidrig wäre. Die Antragstellerin zu 1., die der öffentlichen Hand zuzurechnen sei, unterliege dem EU-weiten Verbot, Beihilfen ohne vorherige Genehmigung der Europäi­schen Kommission zu gewähren (Art. 107 Abs. 1 i.V.?m. Art. 108 Abs. 3 S. 3 AEUV). Es stelle aber eine unzulässige Beihilfe dar, wenn die öffentliche Hand entweder einem Bieter, der nicht das besten Angebot abgegeben habe, den Zuschlag erteile oder ein alternatives Verfahren wähle, das zur Ermittlung eines niedrigeren Kaufpreises führe.

¹⁶           Außerdem diene die Versagung der Grundstückverkehrsgenehmigung hier schon deshalb nicht der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur, weil die Ausschreibung auf eine landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks abgezielt habe und letztlich auch angehende Landwirte – die Antragsteller zu 2. und 3. – den Zuschlag erhalten hätten. Der Umstand, dass die Marktpreise für landwirtschaftliche Flächen in den neuen Bundesländern seit 2007 deutlich gestiegen seien, stelle für sich genommen keine Gefahr für die Agrarstruktur dar; denn das Preisniveau in den neuen Bundesländern sei weiterhin deutlich niedriger als dasjenige in den alten Ländern. Der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, der aus der Beschränkung der Kapitalverkehrsfreiheit gemäß Art. 63 AEUV folge, sei im vorliegenden Fall ebenfalls nicht gewahrt. Als milderes Mittel hätten die Erteilung einer Auflage (§ 10 GrdstVG) oder Bedingung (§ 11 GrdstVG) in Betracht gezogen werden müssen.….

¹⁷           Die Antragstellerin zu 1. beantragt, unter Aufhebung des Versagungsbescheids des Landkreises J. … die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks … zu genehmigen.

¹⁸           Die Antragsteller zu 2. und 3. beantragen, unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Stendal vom 26. 11. 2010 –  4 Lw 4/09 – und unter Aufhebung des Bescheides des Landkreises J. die Veräuße­rung des landwirtschaftlichen Grundstücks … zu genehmigen.

¹⁹           Die Genehmigungsbehörde beantragt, die Beschwerden zurückzuweisen.

²⁰           Der Landkreis verteidigt den angefochtenen Beschluss des Landwirtschaftsgerichts. Er hält den Hinweis der Antragsteller auf eine nach EU-Recht unzulässige Beihilfe schon deshalb für unberechtigt, weil die Rechtsform der BVVG GmbH auf privatem Recht beruhe und ihr daher die Genehmigungsfreiheit gemäß § 4 Nr. 1 GrdstVG nicht zugute komme. Der Verkehrswert eines Grundstücks könne in zulässiger Weise nicht nur im Wege eines Bietverfahrens, sondern auch durch die Einholung eines Gutachtens des Gutachterausschusses ermittelt werden, wie dies in erster Instanz geschehen sei. Mit dem Bietverfahren würden die Absichten des Gesetzgebers des Grundstückverkehrsgesetzes verfehlt, denn die Bevorzugung des Meistbietenden könne zu einer Konzentration landwirtschaftlich genutzter Flächen in einem räumlich begrenzten Gebiet in einer Hand führen und außerdem drohe die Gefahr, dass Berufsfremde landwirtschaftliche Grundstücke auf Vorrat zu spekulativen Zwecken anhäuften. Im vorliegenden Fall seien die Antragsteller zu 2. und 3. weder Landwirte noch sei bei ihnen gesichert, dass die Nutzung der Flächen zukünftig Zwecken diene, die nicht zur Schaffung einer ungesunden Agrarstruktur führen würden. …

   II.

²¹           Die sofortigen Beschwerden der Antragsteller zu 1. bis 3. sind jeweils zulässig, haben in der Sache aber keinen Erfolg.

²²           Der Landkreis hat mit Bescheid vom 5. 6. 2008 zu Recht die nach dem Grundstückverkehrsgesetz erforderliche Genehmigung für die Veräußerung …  durch die BVVG GmbH an die Eheleute E. gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt. Es liegen Tatsachen vor, aus denen sich hier ergibt, dass der von den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

²³           1. Die vorliegende Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch die BVVG GmbH ist nicht nach § 4 Nr. 1 GrdstVG von der Genehmigungspflicht ausgenommen. Eine Genehmigung wäre nur dann nicht erforderlich, wenn der Bund oder ein Land als Vertragsteil an der (Grundstücks-)Veräußerung beteiligt wäre. Das trifft für den vorliegenden Fall nicht zu.

²⁴           Unter „Bund“ im Sinne dieser Vorschrift sind nur Handlungssubjekte im Rahmen der unmittelbaren Bundesverwaltung zu verstehen (BGH, Beschl. v. 27. 11. 2009 – BLw 4/09, AUR 2011, 43, 44 = NL-BzAR 2010, 81). Weder die BVVG GmbH, die als juristische Person des Privatrechts organisiert ist, noch deren alleinige Gesellschafterin, die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS), die eine rechts­fähige Anstalt des öffentlichen Rechts ist, fallen deshalb unter § 4 Nr. 1 GrdstVG (so ausdrücklich BGH a.?a.?O.). In diesem Zusammenhang hat der BGH auch einen von der Vorinstanz aus § 3 Abs. 11 AusglLeistG gezogenen Umkehrschluss gebilligt. Das Ausgleichsleistungsgesetz ermöglicht(e) den verbilligten Erwerb zu privatisierender Flächen durch einen privilegierten Kreis von Berechtigten, zu dem etwa zu DDR-Zeiten entschädigungslos enteignete Personen gehören. Auf derartige Privatisierungen ist § 4 Nr. 1 GrdstVG nach § 3 Abs. 11 AusglLeistG entsprechend anzuwenden, d. h. dass es einer Genehmigung nicht bedarf. Im Umkehrschluss rechtfertigt diese gesetzliche Verweisung die Annahme, dass die Genehmigungsfreiheit für andere Veräußerungen durch die BVVG GmbH als solche im Rahmen des Flächenerwerbsprogramms nicht gilt (BGH a.?a.?O.).

²⁵           2. a) Die Grundstückverkehrsgenehmigung gilt nicht bereits deshalb nach § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt, weil die Genehmigungsbehörde die in § 6 Abs. 1 GrdstVG bestimmte Frist zur Entscheidung über die Genehmigung versäumt hätte.

²⁶           Der beurkundende Notar hat mit Schreiben vom 8. 4. 2008, eingegangen beim Landkreis am  9. 4. 2008, unter Beifügung des Kaufvertrages den Antrag auf Erteilung der Genehmigung nach § 2 GrdstVG gestellt. Die Entscheidung über die Genehmigung ist grundsätzlich binnen eines Monats nach Eingang des Antrags und der (Vertrags-)Urkunde zu treffen (§ 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG). Mit Schreiben vom 14. 4. 2008, abgesandt am 15. 4. 2008, hat der Landkreis dem Urkundsnotar jedoch einen Zwischenbescheid erteilt, wodurch sich die Frist für die Entscheidung über den Genehmigungsantrag gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG auf zwei Monate verlängert hat. Nach § 13 Ziff. 1 des notariellen Kaufvertrages war der Notar unter anderem bevollmächtigt, „Erklärungen zur Durchführung des Rechtsgeschäfts … entgegenzunehmen“; das betrifft auch die Inempfangnahme des Zwischenbescheids. Der Versagungsbescheid des Landkreises vom 5. 6. 2008 ist den Vertragsparteien am 6. 6. bzw. 7. 6. 2008 – und damit rechtzeitig innerhalb der auf zwei Monate verlängerten Entscheidungsfrist – zugestellt worden.

²⁷           b) Dass der Bescheid des Landkreises vom 5. 6. 2008 – vor allem hinsichtlich der Darlegung der tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung – eine unzureichende Begründung enthält, führt ebenfalls nicht zu seiner Aufhebung. Zwar ist die Entscheidung der Genehmigungsbehörde entsprechend § 39 VwVfG zu begründen. Die Begründung konnte jedoch gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2 u. Abs. 2 VwVfG bis zum Schluss der letzten Tatsacheninstanz nachgeholt werden, was hier geschehen ist.

²⁸           3. Entgegen der Auffassung der Antragsteller lassen sich aus europarechtlichen Bestimmungen, insbesondere aus Art. 87 EG – jetzt Art. 107 AEUV, weder die Unanwendbarkeit des Grundstückverkehrsgesetzes noch Anhaltspunkte für eine bestimmte Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG („Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks“) herleiten.

²⁹           a) Die Antragsteller begründen ihre Beschwerden im Kern mit dem Argument, dass die Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zur Gewährung einer Beihilfe führe, die nicht mehr im Einklang mit dem Gemeinschaftsrecht stehe. Sie verweisen in diesem Zusammenhang auf die „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ sowie auf das – zur Ermittlung des Grundstückswertes nach dem Ausgleichsleistungsgesetz ergangene – Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 16. 12. 2010 (Rechtssache C-239/09 = NL-BzAR 2011,33). Danach sind bei der Veräußerung von Immobilien nur Beihilfen bis zu 35 % bzw. – seit dem Jahre 1999 – 40 % des Marktwertes zulässig. Als Verkauf zum Marktwert wird in erster Linie „der Verkauf von Bauten oder Grundstücken nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung) und die darauf folgende Veräußerung an den meistbietenden oder den einzigen Bieter“ angesehen (s. Ziff. II.?1. der Mitteilung). Alle anderen Verfahren zur Wertermittlung, insbesondere die Einholung eines Sachverständigengutachtens, werden daran gemessen, ob sie den so verstandenen Marktwert möglichst genau widerspiegeln.

³⁰           b) Die Entscheidung des EuGH vom 16. 12. 2010 lässt sich schon deshalb nicht auf den vorliegenden Fall übertragen, weil sie im Hinblick auf das Ausgleichsleistungsgesetz ergangen ist, also zu einer gesetzlichen Regelung, die ausdrücklich einen Grundstücksverkauf unter Wert an einen privilegierten Personenkreis – und damit eine Beihilfe im europarechtlichen Sinn – beabsichtigt hat. Demgegenüber geht es im vorliegenden Fall um einen normalen Grundstücksverkauf, wie er auch zwischen Privaten jederzeit stattfinden könnte; eine Begünstigungs- oder Förderabsicht besteht nicht. Dem hat der deutsche Gesetzgeber Rechnung getragen, indem er zwar Grundstücksgeschäfte nach dem Ausgleichsleistungsgesetz von dem Genehmigungserfordernis des Grundstückverkehrsgesetzes ausgenommen hat (vgl. § 3 Abs. 11 AusglLeistG), nicht aber sonstige Immobilienverkäufe der BVVG GmbH.

³¹           c) Darüber hinaus bestehen erhebliche Zweifel, ob in der Anwendung eines Instruments der negativen Bodenlenkung – um ein solches handelt es sich bei der Versagung einer nach dem Grundstückverkehrsgesetz erforderlichen Genehmigung – überhaupt eine europarechtlich relevante Beihilfe liegen kann. Denn auf diesem Wege wird allenfalls ein mittelbarer Einfluss auf die am Grundstückverkehr beteiligten Verkehrskreise ausgeübt, sich bei der Vereinbarung der Kaufpreise an marktüblichen Verhältnissen zu orientieren.

³²           d) Der Anwendungsbereich des Grundstückverkehrsgesetzes erstreckt sich auf alle privatrechtlichen Grundstücksveräußerungen, seine Beschränkungen gelten nicht speziell für die Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand. Darin liegt insbesondere auch der maßgebende Unterschied zu den von der BVVG GmbH in Vollzug des Ausgleichsleistungsgesetzes vorgenommenen Immobilienverkäufen. Wenn sich der Staat in seinem Handeln auf die Ebene des Privatrechts begibt und mit einer juristischen Person des Privatrechts am allgemeinen Grundstückverkehr teilnimmt, hat er die für jedermann geltenden Gesetze zu beachten; in der Befolgung der für alle Privatrechtssubjekte geltenden Gesetze kann aber nicht zugleich eine europarechtlich unzulässige Beihilfe der öffentlichen Hand liegen.

³³           4. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG darf die Genehmigung nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert – also der Kaufpreis – in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind vom Landkreis im Hinblick auf den notariellen Kauf- und Übereignungsvertrag vom 31. 3. 2008 zu Recht angenommen worden.

³⁴           a) Ein Missverhältnis liegt vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Wert des Grundstücks erheblich übersteigt. Übersteigt der vereinbarte Vertragspreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 %, ist in der Regel von einem groben Missverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszugehen. Zur Feststellung des Missverhältnisses ist der Kaufpreis dem landwirtschaftlichen Verkehrswert gegenüberzustellen. Landwirtschaftlicher Verkehrswert ist der Wert, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird (st. Rspr., etwa BGH Beschl. v. 27. 4. 2001 – BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021 f. = NL-BzAR 2001,329).

³⁵           b) Der landwirtschaftliche Verkehrswert ist nicht gleichbedeutend mit dem Marktwert, wie ihn die Kommission der Europäischen Gemeinschaften versteht. Infolgedessen lässt sich auch nicht allein aus dem Umstand, dass die Antragsteller zu 2. und 3. den Zuschlag aufgrund eines Ausschreibungsverfahrens erhalten haben, der Schluss ziehen, dass der vereinbarte Kaufpreis unter dem Gesichtspunkt des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG unbedenklich wäre.

³⁶           aa) Das ergibt sich bereits aus der – unter Ziff. 4. a) wiedergegebenen – Definition des landwirtschaftlichen Verkehrswertes, die auf einen durchschnittlich zu erzielenden Wert beim Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt, also nicht auf das im Einzelfall abgegebene Höchstgebot, abstellt.

³⁷           bb) Darüber hinaus wäre der Prüfung einer Grundstücksveräußerung anhand des Maßstabs des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG generell die Grundlage entzogen, wenn man für die Ermittlung des Grundstückswertes darauf abstellen wollte, dass ein Interessent bereit ist, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Denn die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vorzunehmende Prüfung setzt stets voraus, dass sich ein Käufer – sei es im Rahmen eines Bietverfahrens oder auf anderem Wege – gefunden hat, der den im Vertrag bestimmten Preis zu zahlen willens und in der Lage ist, und dass sich der Preis im nachfolgenden Genehmigungsverfahren dennoch als in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehend erweist. Zwischen einer förmlichen Ausschreibung, wie sie die BVVG GmbH in diesem wie in vergleichbaren Fällen durchgeführt hat, und einer Annonce in einer Tages- oder Fachzeitschrift, wie sie nicht selten ein privater Landwirt auf der Suche nach Kaufinteressenten veröffentlichen wird, besteht allenfalls ein gradueller, nicht aber ein grundsätzlicher Unterschied. Darauf hat auch der Sachverständige Dipl.-Ing. Kg. bei seiner Anhörung vor dem Senat hingewiesen.

³⁸           cc) Mit der Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, Spekulationsgeschäfte mit land- und fortwirtschaftlichen Grundsstücken zu unterbinden. Es sollte verhindert werden, dass die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirte mit so hohen Anschaffungskosten belastet werden, dass der Bestand und die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht erscheinen können. Der Erwerb des zur Verbesserung der Agrarstruktur dringend erforderlichen Landes durch interessierte Land- und Forstwirte würde außerordentlich erschwert, wenn überhöhte Preise gefordert werden könnten. Deshalb hat die Landwirtschaftsbehörde darauf zu achten, dass für Grundstücke, die weiterhin der Land- und Forstwirtschaft dienen, nicht Preise gezahlt werden, die in keinem Verhältnis mehr zu der vorgesehenen oder möglichen Nutzung des Grundstücks stehen (s. BGH Beschl. v. 2. 7. 1968 – V BLw 10/68, WM 1968, 943, 945). Dieser Gesetzeszweck verbietet es aber geradezu, auf ein – wie auch immer motiviertes – Höchstgebot eines einzelnen Kaufinteressenten abzustellen, das nicht dem üblichen Preisniveau entspricht.

³⁹           c) Aufgrund der überzeugenden – schriftlichen und mündlichen – Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. Kg. ist der Senat, wie bereits zuvor das Landwirtschaftsgericht, zu der Überzeugung gelangt, dass der zwischen der BVVG GmbH und den Antragstellern zu 2. und 3. … vereinbarte Kaufpreis mehr als 50 % über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert gelegen und deshalb – im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG – in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks gestanden hat. Dies gilt unabhängig davon, ob für die Bewertung des Grundstücks nur solche Vergleichskauffälle herangezogen werden, an denen die BVVG GmbH nicht beteiligt gewesen ist, oder ob der landwirtschaftliche Verkehrswert anhand aller Verkäufe landwirtschaftlicher Immobilien in dem betreffenden Gebiet ermittelt wird. …

⁴⁰           d) Bei der Prüfung der Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zum landwirtschaftlichen Verkehrswert steht, geht der Senat von dem Preis aus, der für Grundstücke gleicher Art und Lage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bezahlt wird. Das entspricht der bisherigen Rechtsprechung (vgl. Netz, Grundstückverkehrsgesetz, 5. Aufl., S. 561, Abschn. 4.12.6) und gilt hier auch ungeachtet des Umstandes, dass zwischen dem Vertragsschluss (31. 3. 2008) und der jetzigen Entscheidung im Beschwerdeverfahren ein Zeitraum von mehr als vier Jahren liegt.

⁴¹           Allerdings hat der BGH in einem Fall, in dem der Antrag auf Genehmigung erst erhebliche Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages gestellt wurde, auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abgestellt (s. BGH, Beschl. v. 27. 4. 2001 – BLw 14/00, a.?a.?O.). Daraus lässt sich jedoch für den vor­liegenden Fall nicht die Notwendigkeit eines späteren Beurteilungszeitpunkts herleiten.  …

⁴²           5. Bei einer Überschreitung des Verkehrswertes um mehr als 50 % ist allerdings nicht schematisch von einem groben Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszugehen; besondere Umstände können eine andere Bewertung rechtfertigen (BGH, Beschl. v. 2. 7. 1968 – V BLw 10/68, WM 1968, 943). Die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht anzuwenden, wenn ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten sind (BGH, Beschl. v. 27. 4. 2001 – BLw 14/00, a.?a.?O.). Derartige besondere Umstände sind jedoch im Ergebnis hier nicht gegeben.

⁴³           a) Das Flurstück wird gegenwärtig landwirtschaftlich nicht genutzt und liegt brach. Der Sachverständige hat jedoch sowohl in seinen schriftlichen Ausführungen als auch bei seiner mündlichen Anhörung deutlich gemacht, dass das Grundstück – bis auf die ca. 350 qm große Bebauungslücke – nach entsprechenden Aufräumarbeiten ohne weiteres landwirtschaftlich genutzt werden könne; rechtlich handele es sich eindeutig um eine Landwirtschaftsfläche. Hiermit im Einklang stehend, ist der Kaufvertrag nach dessen § 8 Abs. 1 von den Parteien auch in der gemeinsamen Annahme geschlossen worden, dass das Grundstück binnen 10 Jahren zu landwirtschaftlichen/forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird.

⁴⁴           b) Bedeutung kommt dem Umstand zu, ob hauptberufliche Landwirte an dem Erwerb des Grundstücks überhaupt nicht interessiert sind oder ob sie lediglich mit Rücksicht auf die Höhe des geforderten Kaufpreises kein Erwerbsinteresse haben (s. BGH Beschl. v. 2. 7. 1968 – V BLw 10/68, WM 1968, 943, 944 f.). Das ALFF A. hatte zwei Interessenten, nämlich die S. GbR und die Baumschule B., ermittelt, die zu einem Kauf des Grundstücks für ihren jeweiligen landwirtschaftlichen Betrieb bereit wären; die S. GbR hatte sich auch an dem Ausschreibungsverfahren beteiligt. Aufgrund einer ergänzend durchgeführten Beweisaufnahme ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass eine Erwerbsbereitschaft und -fähigkeit jedenfalls des Zeugen B. zu bejahen ist.

⁴⁵           aa) Der Zeuge B., betreibt seit Oktober 1992 einen landwirtschaftlichen Betrieb. …

⁴⁶           bb) Der Zeuge B. wäre auch bereit, für das streitgegenständliche Grundstück einen bis zu 50 % über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Preis zu zahlen.

⁴⁷           c) Demgegenüber sind die Antragsteller zu 2. und 3. bisher keine Landwirte und beabsichtigen auch nicht, eine landwirtschaftliche Tätigkeit als Haupt- oder Neben­erwerbslandwirte aufzunehmen.

⁴⁸           2. Die Versagung der Grundstückverkehrsgenehmigung durch die Genehmigungsbehörde  ist deshalb zu bestätigen und die Genehmigung nicht etwa gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG unter der Bedingung zu erteilen, dass ein geringerer, vom Senat zu bestimmender Kaufpreis vereinbart wird (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 2. 7. 1968 – V BLw 10/68, WM 1968, 943, 945). Selbst wenn nämlich die Vertragsparteien einen den Verkehrswert (nur) um 50 % übersteigenden Kaufpreis vereinbaren würden, liefe das Geschäft weiterhin dem Ziel der Verbesserung der Agrarstruktur zuwider, weil das Grundstück nach wie vor in das Eigentum von Nicht- bzw. Hobby­landwirten – den Antragstellern zu 2. und 3. – gelangen würde (s. Netz, a.?a.?O., Abschn. 4.17.2.1, S. 604). … Erweist sich der angebotene höchste Kaufpreis als nicht genehmigungsfähig, muss die Antragstellerin vor diesem Hintergrund zunächst eine Entscheidung darüber treffen, ob sie an dem Auswahlverfahren und an der Person des ausgewählten Bieters (Nichtlandwirt?!) unverändert festhält. Eine Genehmigungserteilung unter einer Bedingung scheidet daher aus. Das Landwirtschaftsgericht hat im Ergebnis zu Recht die gegen die Versagung der Grundstückverkehrsgenehmigung gerichteten Anträge zurückgewiesen. …

⁴⁹            Der Senat hat gemäß § 24 Abs. 1 LwVG a.?F. die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Grundsätzliche Bedeutung kommt insbesondere der Frage zu, ob und gegebenenfalls mit welchen Maßgaben Grundstückverkehrgenehmigungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt werden können, wenn der Grundstückserwerber den Zuschlag aufgrund eines von ihm abgegebenen Höchstgebotes, im Rahmen der Privatisierung landwirtschaftlicher Grundstücke durch die BVVG GmbH, erhalten hat.